报告要点：

    深长城简介 深长城为老牌的国有地产上市公司。主营房地产、酒店、物业出租等。市国资委和民企联泰集团分别持有上市公司36.8％和28％的股份。

    体制日臻完善 作为深圳地产界昔日的翘楚，在经历98－03年业绩低潮之后，深圳市政府提出 “引入战略投资者、主辅分离、经营者长效激励机制”三位一体改革方针，公司目前各项工作正在依次展开。

    土地储备充足而廉价，结算规模迈上新台阶 公司现有储备可供4年以上开发所需；主要项目毛利均在40％以上；未来3年结算规模将迈上新台阶，业绩有望呈爆发性增长。目前09年业绩已经完全锁定，10年业绩也在很大程度上得到保障。

    笋岗仓库改造将明显提升物业价值 笋岗仓库改造后将打造成为现代化的物流中心。其规划方案已于08年12月通过审批，环境影响评估也于09年5月完成。不过该方案何时能获得最终批准仍在很大不确定性。仓库改造将明显提升物业价值，粗略估算毛利高达22亿。

    逐步盘活沉淀资产、剥离辅业，盈利能力有望出现质的飞跃 我们将收回宝安旧城改造项目投资视为管理层盘活沉淀资产的积极信号；辅业剥离工作从04年开始，但仍有很大的改善空间，如果后期激励约束方案进一步明确，相关工作进展有望加快，盈利能力有望出现质的飞跃。

    盈利预测与估值 预期09、10年实现EPS 1.23元和1.30元。09年每股NAV为22.52元。我们认为可给予公司未来6个月目标价26元，较09年NAV溢价15.45％，对应09、10年PE 21×和20×。目前价格相对目标价还有49.34％的空间，我们给予公司“买入”评级。