泛海建设发布2011年报，实现营业收入20.03亿元，增长23.23%；实现营业利润3.38亿元，增长102.93%；实现归属母公司净利润2.58亿元，增长109.85%；每股收益0.0566元。

    业绩与销售低于预期：业绩低于预期主要原因是杭州写字楼项目未能实现整售。营业利润增长超过收入增长是本期结算毛利率高于去年，系武汉樱海园尾盘结算，利润率较高所致。预计公司12年利润率仍然会较高，12年进入结算的杭州项目与深圳项目。公司11年全年销售金额在11亿左右，主要贡献为武汉、深圳与杭州三地，销售额低于年初预期主要是因为杭州项目未能实现整售以及深圳项目推出后未能旺销。公司12年可售项目主要是深圳项目、杭州项目与武汉项目，可售金额接近60亿。

    项目进度低于预期，重视商业地产：北京、上海两个项目未能完成拆迁，低于前期预期。我们在11 年年初的点评已经指出公司未来会增加持有性物业，12年公司年报明确提出了商业地产将是公司未来发展的重点方向之一，符合我们前期预期。11 年公司已完成集团商业地产管理公司、集团酒店管理公司组建的相应准备工作。商业物业预计未来有可能达到300万平米。旅游地产方面主要是大连金龙湾水上旅游项目，预计项目体量在100万平米左右，12年有望实现土地摘牌。

    盈利预测与投资评级：公司在建和拟建项目位于国内中心城市的中心地段，这些项目具备较大的成本优势，也是公司最大的看点所在。公司目前资金状况仍然比较紧张，而前期拆迁以及商业综合体的建设仍然需要大量的资金投入，在当期市场不能实现再融资的情况下，公司业绩仍然难以释放，当然公司可售货源相对充裕，未来的业绩波动较大。预计公司12、13年EPS分别为0.13、0.15元，维持“中性”评级。