泛海建设发布 2013 年三季报,前三季度实现营业收入 25.6 亿元,增长 57.6%;营业利润 5.15 亿元,增长 58% ;归属母公司所有者净利润 3.8 亿元,增长 60.8% ;EPS0.083 元。

    销售略低于预期,待看四季度整售能否突破。公司前三季度营业收入同比显著增长,主要结转项目为武汉王家墩以及深圳拉菲花园,整体毛利率依旧处于高位,从销售来看,结算结构基本没有太大变化,预计高毛利率水平仍然能够继续维持。报告期因没有整售业绩,销售额略低于预期,散售周转有所提速,合同销售额约 26 亿左右,与去年全年散售销售额持平。销售主力楼盘是武汉项目,单盘销售额约 20 亿。去年整售项目是全年销售业绩的主力支撑,占比超过 50%,今年来看这部分销售还未达成,拟作整售的包括杭州和青岛项目,全年销售能否延续去年的规模甚至于继续增长,将取决于四季度这两个整售项目能否达成突破。

    杠杆继续加大,短期债务无虞。因受累于资产周转效率,公司近年财务杠杆一直处于高位。公司在 12 年 8 月成立了泛海商业地产经营管理公司以及酒店管理公司,预计未来将继续增加持有型物业,我们曾指出,选择持有物业对公司资金的长期周转是较大考验,三季度净负债率进一步攀升至 221%,信托融资额达 80 亿,同时 09 年发行的 32 亿债券将于 14 年年底到期,届时公司的资金链将进一步承压。因此,加快周转效率,盘活资产仍然是公司目前最为关键的任务。

    投资评级与盈利预测:公司项目资源属性较强,但也沉淀了较多的成本,公司连续几年来经营性现金流为负,而实际上公司并未获取更多的项目,在原有项目运营方面公司周转效率并不高,因此公司的净负债率连年攀高。我们预计公司 13、14 年 EPS 分别为 0.13、0.22 元,暂时维持“中性”评级。