事项:

    公司公告:拟出资2 .83亿元,收购雅尔德投资顾问等16家公司持有的深圳市同心投资基金股份公司(简称同心基金)的5亿股股份,占其总股本的17%。

    评论:

    入主深圳“小贷央行”、构建“人与财富的链接”,为“打造全方位的商办不动产服务生态系统”做出重要布局同心基金成立于2013 年,注册资本29 亿元,现有股东58 位,为深港两地经济上有实力、社会上有影响、政治上有地位的工商界知名人士,如腾讯集团董事局主席马化腾、香港祥祺集团董事长陈红天、海王药业董事长张思民等均属同心俱乐部成员。公司公告出资2.83 亿元收购5亿股同心基金股份,成为第一大股东。

    目前同心基金主要核心业务为再贷款及互联网金融业务,从核心业务模式来看,我们认为同心基金扮演的角色相当于“小贷公司”的“央行”,承担着通过为小贷行业融通资金、输血深圳实体经济与小微经济的职责,牌照具有一定的稀缺程度且业务壁垒较高!同心基金同时还致力于在股权投资、并购投资、融资担保、互联网金融、投融资顾问等领域提供全方位的金融服务,以打造全国最具特色的服务于民营经济发展的金融控股平台。

    以2015 年11 月的净资产来折算,同心基金17%的股权价值2.73 亿元,与公司2.83 亿的收购价基本持平,但考虑到收购同心基金盈利的成长性、业务的稀缺性(拥有深圳首张小额再贷款公司的再贷款牌照)、合作伙伴的协同性(广东省粤科金融集团是广东省政府授权经营的国有独资企业、广东省政府两大金融控股平台之一)、与公司发展的契合度(整合利用同心基金在基金管理、小额再贷款、P2P、创业投资等方面的资源,加速推进公司在金融领域的布局)、良好的社会效应(核心股东均为深港两地知名人士)等方面来看,公司所获可谓“超值”。

    公司在2015 年三季报提出,“在‘商业及办公不动产服务’领域以‘轻资产运营模式’实现较快复制和扩张,打造全方位不动产服务生态系统,向业主和创业客群提供不动产、金融等综合服务”,我们认为成为同心基金第一大股东,意味着公司开始构建“人与财富的链接”,这是为“打造全方位的商办不动产服务生态系统”所做的重要布局。

    整合并购,动作连连

    2015 年9 月,公司公告,正在积极探索业务转型,未来将重点向高端消费服务和金融服务等相关产业转型并开拓业务,主要以轻资产模式为导向,构建高端商旅服务、不动产管理服务以及金融增值服务的业务体系。同时设立皇庭在线、皇庭基金、皇庭不动产、深国商文博等多家公司。

    通过对公告陈述及新设公司经营范围的研究,我们认为公司新设的多家子公司是在围绕在一个核心目标之下的,其“打造全方位的不动产服务生态系统”的战略雏形正式浮出水面。通过上述四家子公司协同作战,实现较快复制和扩张,向商办不动产服务对象——创业客群(业主、租客)提供不动产增值、创业金融、及高端商旅服务。

    同时,公司转让旗下“国商林业”100%股权。剥离林业资产契合了上述战略聚焦,并回笼现金(股权对价1176 万元、债权回收8037 万元),为实现转型提供了资金支持。

    2016 年1 月16 日,公司多条公告连发——

    1、公司下属子公司与集团旗下其他公司签订合同,对深圳市皇岗商务中心(除皇庭V 酒店外)、岗厦皇庭大厦提供物业服务,此举有利于本公司拓展不动产管理服务业务,预计增加公司营业收入和提升综合竞争力;

    2、公司下属子公司拟与北京王府井购物中心管理有限责任公司出资成立合资公司(皇庭占比51%),合资公司将进一步落实公司发展不动产(商业地产)运营管理服务战略,整合利用合作双方在商业客户、品牌、人才、管理经验等方面的资源,加速推进公司在商业购物中心运营管理行业的发展,同时将皇庭广场购物中心打造成引领深圳乃至全国的标杆性购物中心;

    3、公司下属子公司拟与北京盛立商业投资管理有限公司出资成立合资公司(皇庭占比66.5%),合资公司主要布局于商业运营的内容投资,重点投资于儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式及相关内容等商业项目同时为商业运营管理服务的商业管理项目提供场景体验性、互动性及参与性强的商业业态内容支持,致力于建成商业运营、内容投资相结合的商业投资平台;

    4、公司及子公司皇庭基金拟与北京睿信投资管理有限公司成立一只为皇庭进行商业地产行业产业整合的专项并购基金,总规模10 亿元(公司投资规模不低于3亿元),将主要围绕皇庭的产业整合思路,投资拓展国内外的商业地产等相关产业项目,利用皇庭在商业运营方面的运营能力和经验,对投资标的进行价值提升,同时充分利用合作方商业地产并购方面的资源和经验,协助开展产业整合,合理降低上市公司因并购整合可能存在的风险,加快发展整合的步伐。

    我们对上述公告进行分析:动作1 意味着集团的优质资源进一步向上市公司倾斜,未来集团的资源和经验优势或将通过上市公司进一步对外释放,同时此举亦将直接提升公司的收入规模及盈利能力;2、3中合资公司的成立提升了公司商业地产运营能力;4 中商业地产基金的设立将提升资本运作效率,公司在存量商业地产提效方面的资源和经验将通过该基金对外复制、扩张。

    员工持股计划2倍杠杆且成本价较高,董事长兜底,充分彰显公司对未来的信心

    2015 年下半年,公司推出大规模员工持股计划,绑定利益、上下同心。2 亿元的总规模、2 倍杠杆、上市公司董监高及核心员工/集团及集团体系内子公司的大范围参与、董事长郑康豪慷慨为持股计划保驾护航,彰显出公司乃至集团全员上下船头一致、与公司共成长同发展的决心和意志,为公司在人才保留、长短利益调节等方面作出了保障,也向资本市场发出了积极的信号!目前,上市公司已购买完成,成本均价在26.71 元;集团也已购买完成,但具体成本没有公告。值得关注的是,2亿元的持股规模,对于稳定皇庭国际这样一个流通股本较小(目前流通A 股市值38 亿)的公司来说作用巨大;而这还仅是第一期的员工持股计划,根据公司公告的《员工持股计划(草案)》,员工持股的上限为总股本的10%。

    “大资管”雏形已成,维持“买入”评级

    我们认为:公司通过去年四季度以来的一系列整合、并购动作,已初步完成了在“大资管”业务领域构建,未来有望在商办不动产细分领域构建“人与财富连接”的闭环,以轻资产运营模式拓展存量商办不动产的增值提效、不良资产管理(商办不动产细分领域)及针对业主和创业客群的投融资业务!“大资管”是未来中国的大机会所在,我们看好公司未来在这一领域的成长性,预计其未来四年业绩或将实现几何级数增长:2015-2018 年净利润分别为0.5 亿元/2.5 亿元/4.5亿元/9 亿元,年复合增长率为162%。预计16-18 年EPS0.44/0.78/1.57 元,对应PE 为60.8/33.8/16.9X,维持“买入”评级。