本报告导读:

    皇庭广场资产价值凸显,携手王府井,打造“轻资产外延式扩张+内容纵深打造”的转型模式,有望打开盈利和估值的新成长空间。

    投资要点:

    首次覆盖给予增持评级。预测公司2015/16/17年EPS 0.09、0.52、0.87元,分别同比扭亏、+500%、+62%。考虑到公司轻资产转型市场后续巨大的空间和内容打造所带来的估值提升,给予公司目标价41.4元,对应2016 年4.8 倍PB,较现价有35%空间。

    携手商超巨头,商管旗舰蝶变。公司与王府井合资设立深圳皇庭王府井购物中心管理有限公司(皇庭控股51%),有望携手王府井以不动产运营管理服务为核心进行外延式扩张,同时向高端消费和金融服务等业务板块纵向扩张,从单一的不动产持有者转型成为轻资产运营商,目前市场还未充分预期后续巨大发展的市场发展空间。

    欲借道并购进驻新业态,“后商管”时代内容为王。公司与北京盛立商业投资公司共同出资设立深圳皇庭盛立商业文化投资(皇庭控股66.5%),将着力投资儿童、娱乐主题和时尚生活及相关内容等商业项目。公司提升商业运营能力同时,致力培育内容投资商业项目,加大场景体验性、互动性及参与性强的商业业态内容支持。

    员工持股提升内生动力,物业委托管理增厚业绩。公司员工股权累计增持2 亿元,考虑大股东兜底因素,预计激励计划的杠杆比例为1:2,增持成本大约为27 元。加之集团委托公司提供物业管理服务,预计每年增厚业绩3300 万元以上。预期催化剂包括商管内容新业态并购取得重要进展、构建高端消费及服务、不动产运营管理以及金融服务业务推进加速等。

    风险提示:皇庭广场面临竞争加剧风险;后续转型具有一定不确定性。