投资逻辑

    业绩步入增长轨道、高送转提振预期:公司2015 年实现营业收入2.7 亿,同比增长171.2%,同时因为处置林木资产获得投资收益0.82 亿、冲回预期负债获取营业外收入0.30 亿,最终实现归属上市公司股东净利润0.4 亿,同比增长107.1%,实现了扭亏为盈。随着经营性物业收入的提升、财务费用的大幅降低和新业务板块的贡献,公司业绩步入增长轨道。此外,公司董事会审议通过了利润分配预案,拟以5.7 亿股本为基数,以资本公积金向全体股东每10 股转增10 股,高送转有利于提振市场预期。

    经营和财务指标显著好转:公司核心项目皇庭广场自2013 年底运营以来,主要经营指标有了明显好转,2015 年底日均客流稳定在4.5 万次左右,单日最高达到7.8 万人次,广场整体营收同比提升154%。此外,公司物业管理收入增长86.8%,其他收入增长27.3%;物业租赁毛利率水平回升到93.7%,物业管理毛利率回升到25.6%的水平。公司去年完成定增,募集资金31.0 亿,扣除股权认购和发行费用后为19.8 亿,公司借此偿还了部分借款,使得去年财务费用降低了1.25 亿,此外销售费率和管理费率均大幅降低。资产负债率从2014 年底的62.8%大幅降低到37.5%。

    轻资产模式导向下快速布局:公司上市之初主要经营商品零售,2010 年完成重组后,确定以商业地产经营为核心业务。2014 年公司谋划转型,以轻资产运营为导向,积极探索新业务。2015 年公司完成改名和定增,收购深圳市皇庭文化发展有限公司,新设皇庭基金管理、皇庭在线、皇庭不动产管理等多家公司。此外,公司为打造拥有独特商业内容的投资平台,与王府井管理公司和北京盛立商业投资管理有限公司分别合资成立公司。

    金融服务业务开启、股权激励增效:2016 年,公司通过股权收购同心基金股份并成为其第一大股东,间接获取了小额再贷款业务牌照,公司构建皇庭国际的金融服务战略体系取得实质性突破。此外公司实施第一期员工持股计划,截止到2015.12.21 累计购买公司股票224.1 万股,占总股本0.4%。

    投资建议

    预计公司2016 年实现EPS0.16 元,考虑到业绩的高增长、核心项目的公允价值和新业务的积极落地,我们首次覆盖给予增持评级。

    风险提示

    公司租赁收入增速低于预期、金融服务和高端消费服务业务进展缓慢。