投资要点

    　　皇庭广场资产极为优质，是资产荒背景下优选标的。公司是一家以自持商业为主营的地产公司，核心资产是位于深圳福田核心位置的皇庭广场，广场建筑面积8.1 万平米，2015 年广场日均客流已稳定在4.5 万人次左右，租金收入达1.8 亿元，外加管理、水电等0.56 亿收入，皇庭广场全年整体营收2.4 亿元，占总营业收入比重近90%。广场目前开业率64%，我们认为未来随着签约商户增加、开业率提升和租金价格上涨，公司租金收入将持续大幅提升。我们测算公司RNAV14.2 元，为当前股价提供较强安全边际。公司坐拥一线核心区域优质商业物业，现金流稳定增长，符合当前资产荒主题。

    　　“轻资产”转型提供广阔发展空间。根据公司发展战略，未来公司将以轻资产模式为导向，主要布局不动产运营管理服务，金融服务，儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式为特色的内容服务等业务板块，将公司打造成为“中国领先的不动产综合解决方案提供商，不动产综合服务领域的领导品牌”。16 年6 月公司收购皇庭酒店公司，有望提升公司业绩，而且凭借对皇庭公寓、柚柑湾度假村、青青世界的经营管理服务，公司有望在管理服务、主题乐园等轻资产领域实现扩张。

    　　加速布局金融服务，开辟新的盈利增长点。2016 年公司通过股权收购同心基金股份并成为其第一大股东，间接获取了小额再贷款业务牌照，同心再贷自成立以来累计放款余额超20 亿，有望为公司打造新的盈利点，并标志着公司构建皇庭国际的金融服务战略体系取得实质性突破。此外公司收购并注资取得互联网创新企业“微保公司”控股权，进军保险支付及互联网保险领域。公司在大金融领域布局初见成效，前景广阔。

    　　投资建议：公司坐拥一线城市核心区域的优质商业资产，质地优异；目前每股RNAV14.2 元，为当前股价提供较强安全边际。公司有望持续受益于深圳地产基本面长期上行，内在价值不断增厚，是资产荒背景下优选标的。公司在轻资产领域转型初见成效，空间广阔。预计公司2016-2017 年实现EPS 为0.48 和0.77 元，对应PE 分别为27.9 和17.4 倍，首次覆盖给予增持评级。

    　　风险提示：货币政策收紧；一线城市地产热度下降。