“文化+旅游+城镇化”模式及持续迭代产品线，文旅行业龙头地位不改。公司文旅规模位居国内第一，全球Top3，2015-2019 年公司文旅营收由123 亿元提升至303 亿元，2020H1 文旅营收在疫情影响下依然实现收入99 亿元，2015-2019 年文旅参观量由3018 万人次提升至5397 万人次，2020H1 受疫情影响降至830 万人次，但下半年在强劲恢复。公司文旅业务强劲发展源于两个原因：一方面是独特的“文旅+地产”商业模式，公司通过文化与旅游产品融合，依靠文旅产业持续获取低价土地，并通过地产开发销售反哺文旅业务，形成文旅地产业务协同效应，与同行错位竞争；另一方面在于不断迭代的成熟产品线，其中互动娱乐型“欢乐谷”和“商业文旅型”欢乐海岸已具备较强的复制性及盈利性，已初步完成全国性布局。

    周转加速销售面积同比大增，多元化拿地维持土地价格优势。1）快周转、布局拓宽及城市深耕三方面催化公司销售额快速增长：2016-2019 年公司销售额由342 亿元提升至863 亿元，CAGR 达46%，2020H1 销售额仅微降10%至317亿元，周转效率持续提升，2019 年有13 个地产项目实现一年内拿地并开盘。2）多元化拿地优势凸显，土储充沛：公司通过文旅勾地等多元化方式拿地，2016-2019 年新增土地规模由198 万方增至1208 万方，2020H1 新增土地逆势增至642 万方，土地成本持续走低，楼面价由2016 年的9805 元/平降至2020H1的3576 元/平。公司2020H1 土储建面5283 万方，一二线占比近80%，布局优质，可开发年限超过十年，远高于其他房企。

    融资成本低，盈利能力强。公司融资优势明显，凭借央企背景，2019 年融资成本仅为4.56%。公司负债结构合理，2020H1 有息负债中长期负债占比达66%，剔除预收的资产负债率为56%，现金短债比为1.07，公司偿债压力合理。公司盈利能力突出，2020H1 地产业务毛利率达80.7%、文旅业务毛利率37.7%，公司整体毛利率达54.9%，远高于其他房企。

    盈利预测与投资建议。充分考虑疫情的影响，我们预计2020-2022 年公司归母净利润分别为143/159/176 亿元；EPS 分别为1.74/1.94/2.14 元，考虑到公司文旅业务的发展潜力及一二线地产资源的迅速上量，给予“买入”评级，目标价10.78 元，相当于每股RNAV17.04 元折让36.7%。

    风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、文旅项目恢复不及预期等风险。