央企文旅龙头，股东背景雄厚，员工激励充分。公司第一大股东为华侨城集团，实控人为国务院国资委，集团曾向华侨城注入华侨城房地产股权、深圳南山土地等资产，为上市公司赋能。公司曾在2015 年进行股权激励，并于2020~2021 年累计回购1.6 亿股股份，占公司总股本的2%，回购部分将用于实施公司股权激励计划。

    文旅业务领跑行业，成长可期。公司在主题公园集团排名世界第三，目前旗下有27 家景区、28 家酒店、1 家旅行社、7 家开放式旅游区、1 台旅游演艺项目，2021 年全年接待游客7798 万人次，恢复至2019 年的150.2%，剔除新增项目恢复至2019 年的96.3%，远超全国旅游业平均水平，其中新项目贡献36%的客流量。2022年公司预计还将有10 个项目开业，将对未来发展形成有力支撑。

    地产业务稳中有进，加强精细化管理，聚焦成片综合开发。2021年公司实现签约销售金额825 亿元，同比下滑21.6%，实现签约销售面积399 万方，同比下滑14.2%，实现回款金额912 亿元，回款率111%，在行业下行期严抓回款卓有成效。公司具备成片综合开发优势，同时拥有丰富的文旅资源，可通过文旅勾地模式可以以底价获取大量低成本土地，2019 年以来底价拿地数量都在60%以上，对公司未来房地产业务板块的利润率形成有力支撑。

    首次覆盖给予买入评级， 目标价11.98 元。我们预计公司2022~2024 年EPS 分别为0.54/0.60/0.63 元。估值方面，按照可比公司2022 年22.3 倍的平均市盈率，则其合理市值应为982 亿元，对应股价11.98 元，首次覆盖，给予买入评级。

    风险提示：房地产销售持续下滑，受疫情影响文旅业务增长承压，新开业项目数量不及预期。