2022 年前三季度业绩低于预期

    华侨城A 公布2022 年前三季度业绩：营业收入同比下降40.8%至293 亿元，归母净利润同比下降96.3%至1.3 亿元（上年同期为34 亿元），扣除非经常性损益后录得净亏损2.5 亿元（上年同期盈利29 亿元），低于预期。

    公司业绩大幅下滑主要因：①疫情拖累地产结算工期与文旅项目经营收益，致收入降逾四成；②结算税前毛利率同比下降10 个百分点至19.6%；③三项费用率同比提升4 个百分点至13.1%；④少数股东损益占净利润的比例大幅增至86%（上年同期为37%，2021 全年为47%）。

    严控现金流确保财务端安全稳健。一方面，公司严控对外投资、加快合作项目资金回收，前三季度投资活动现金净流出收窄至15 亿元（去年同期为47 亿元）；另一方面，公司主动减少短期债务，期末短期借款较年初下降44%，有息负债总额降至1,313 亿元（年初为1,402 亿元）。2022 年三季度末公司净负债率为71.0%、剔除预收款后的资产负债率为67.5%、现金短债比为2.21 倍（未剔除受限资金），“三条红线”指标仍保持“绿档”。

    发展趋势

    销售承压，谨慎投资。2022 年前三季度公司销售额同比下降35%至430 亿元。期间，公司共获取4 个项目，土地总价款为24 亿元（仅相当于同期销售额的6%），且其中的两个项目为南昌市政府有偿划拨的学校和公交站。

    往前看，我们预计公司将大力推进深圳和苏州等地的重点项目销售去化，同时在拿地端维持审慎的投资策略。

    2022 全年盈利料与去年基本持平。考虑到公司四季度的结算量占比通常较高（过去三年平均为54%），我们预计2022 全年营业收入将同比小幅增至1,057 亿元；当前结算利润率基本触底，全年税后毛利率料维持在16%左右；投资收益和少数股东损益占净利润的比例则有望与去年保持平稳，最终全年实现归母净利润约38 亿元，与2021 年相比保持平稳。

    盈利预测与估值

    考虑到公司全年的投资收益和结算权益比例可能低于此前预期，我们下调2022/2023 年盈利预测25%/25%至38/55 亿元。当前股价对应2022/2023年9.6 倍/6.7 倍市盈率。维持跑赢行业评级，下调目标价21%至5.12 元（综合考虑盈利调整和财务端优势的巩固），对应11.0/7.6 倍2022/2023 年市盈率，较当前股价有14%的上行空间。

    风险

    房地产市场持续下行；疫情反复对公司文旅业务产生负面影响。