预测盈利同比增长1%~10%

    金融街发布2019 年业绩预告，预计归母净利润33~36 亿元，同比增长1%~10%，符合预期。

    关注要点

    2019 年业绩稳增，投资性房地产公允价值变动净收益贡献料提升。公司预计2019 年开发业务收入和资产管理业务收入稳增，投资性房地产公允价值变动收益占净利润（最近一期经审计）的10%~20%（2018 年10%），带动归母净利润同比增长1%~10%。

    2020 年销售额料增逾10%。2019 年公司销售额同比增长8%至331亿元，销售面积同比增长14%至123 万平方米（克而瑞口径）。往前看，我们预计公司2020 年销售额同比增长10%以上。拿地端，我们估算公司2019 年于上海、北京、佛山等城市通过公开市场权益拿地额约120 亿元，平均拿地成本10160 元/平方米，相当于同期销售均价的38%。

    资产管理业务收入、利润稳健增长。2019 年前三季度公司资产管理业务收入同比增长9%，息税前利润同比增长15%。我们预计2019 年全年公司该业务板块收入、利润均将实现10%左右增长（与2018 年增速基本持平）。公司当前持有性物业约120 万平方米，主要集中于北京、上海、天津等核心城市核心区域。

    净经营性现金流回正，融资渠道畅通。2019 年前三季度公司净经营性现金流入70 亿元（2018 年同期流出103 亿元），净负债率184%，与2018 年末持平。我们预计公司2019 年全年净经营性现金流仍将实现净流入，净负债率料保持平稳。2019 年8 月公司临时股东大会审议通过了关于发行不超过80 亿元CMBS 的议案（期限不超过18 年），2020 年1 月以2.98%的票面利率发行29 亿元超短期融资券（期限270 天），当前公司各项融资渠道畅通。

    估值与建议

    维持2019 年和2020 年每股盈利预测不变，引入2021 年每股盈利预测1.35 元。公司当前股价对应6.0/5.7 倍2020/2021 年预测市盈率。重申跑赢行业评级和目标价9.44 元，对应7.4/7.0 倍2020/2021年目标市盈率，较当前股价有23%的上行空间。

    风险

    主要布局城市地产调控政策超预期收紧；推盘进度不及预期。