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金融街(000402)机构评级研报股票分析报告

 
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金融街(000402):平稳兑现成长 商业效能稳健

http://www.chaguwang.cn  机构:华泰证券股份有限公司  2020-05-02  查股网机构评级研报

  2019 年归母净利同比+5.3%,业绩略低于预期

      2019 年实现营收261.8 亿元,同比+18.4%;归母净利34.4 亿元,同比+5.3%;加权平均ROE 同比-0.34pct 至10.3%;拟每10 股派发现金红利3 元(含税),分红率26.1%。2020Q1 实现营收22.5 亿元,同比-42.4%;归母净利1.6 亿元,同比-73.1%。2019 年业绩略低于预期(预测值36.5亿元)。预测2020-2022 年EPS 1.24、1.39、1.55 元,维持“买入”评级。

      成长性稳步兑现,盈利能力保持高位

      2019 年公司业绩稳健增长,盈利能力依然保持行业较高水平。1、地产业务结算收入同比+20.3%至235.7 亿元;2、地产结算毛利率同比-9.0pct 至36.8%,土地增值税减少带动税金及附加同比-12.9%至23.2 亿元;3、商业资管营收同比+6%至26.9 亿元,息税前利润同比+14%至14.5 亿元,管理效能持续提升;4、持有物业租金、价格上涨致公允价值变动收益增至6.8 亿元(2018 年为2366 万元)。2020Q1 开发业务和商业资管均严重受到疫情影响,营收和归母净利分别同比-42.4%和-73.1%。

      深度布局核心城市群,2020 延续拓展强度

      2019 年实现签约销售金额319 亿元(住宅266 亿、商务53 亿;前三大地区:北京33%、广州26%、重庆15%),同比+4%;销售面积118 万平,同比+9%。2020Q1 销售金额25.4 亿元,同比-65%。2019 年末累计进入五大城市群中心城市和周边卫星城16 座,2019 年新增土储权益建面234万平,同比-34.3%;权益投资金额169 亿元,同比-11.5%;楼面均价占销售均价的比重37.1%。公司计划2020 年权益土地投资金额约180 亿元,继续保持较高拓展强度。2019 年末可结算建面1753 万平,权益建面1401万平,按照2019 年销售均价估算可结算权益货值约3800 亿元。

      坐拥核心商业资产,持续发力高效直融

      2019 年末公司出租物业主要位于北京、上海、天津等核心一二线城市,其中写字楼、商业等出租物业95.8 万平,酒店、体育中心等经营物业20.0万平。公司持有面积相比2018 年略有减少,但出租收入和经营收入分别同比+5.7%和1.9%。2019 年末公司净负债率188.9%,同比+2.5pct,杠杆率总体保持平稳。截至2020 年4 月末,公司累计发行73 亿SCP(平均成本2.47%)、80 亿CMBS(成本2.8%),并计划公开发行公司债不超过181 亿,依托核心商业资产和国企背景,继续保持行业低成本融资优势。

      开发自持双轮驱动,维持“买入”评级

      考虑到2020 年疫情影响,预测2020-2022 年EPS 至1.24、1.39、1.55元(2020、2021 年前值1.35、1.49 元)。参考可比公司2020 平均PE 估值5 倍,鉴于公司货值兼具规模、质量和周转优势,一二线长期基本面向好提升销售弹性空间,叠加商业自持规模和体系优化,深度受益REITs 提速,给予公司2019 年6.5-7.0 倍PE 估值,目标价8.06-8.68 元(前值9.15-10.37 元),维持“买入”评级。

      风险提示:疫情不确定性;一二线销售不确定;公允价值变动收益波动。

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