1H20 业绩符合我们预期

    　　金融街公布1H20 业绩：营业收入同比下降38%至59 亿元，归母净利润同比下降76%至2.5 亿元，与业绩预告一致，符合预期。

    　　地产开发和资产管理收入下滑，毛利率下降，税费率上升。期内公司地产开发结算收入同比下降42%至48 亿元（疫情影响工程进度及客户购买意愿）。资产管理业务收入同比下降18%至11 亿元，其中公司对中小微企业客户减免租金近5000 万元致物业租赁收入同比下降2%，酒店入住率和景区客流量大幅下滑致物业经营收入同比下降65%。上半年税后毛利率较去年同期下降5.2 个百分点至31.3%，四项费用率上升4.2 个百分点至18.8%，所得税率增至41%（1H19 为29%），共同导致归母净利润同比跌八成。

    　　净负债率维持平稳，融资渠道畅通。公司期末净负债率202%，与一季度末持平。现金回款同比下降42%致在手现金较年初收缩，现金短贷比降至55%。公司二季度经营性现金净流入30 亿元，较一季度（流出46 亿元）有所改善。年初至8 月底公司通过超短融、公司债、ABS 等方式融资203 亿元，我们预计公司全年净负债率将维持平稳，债务展期将带动现金短贷比改善。

    　　发展趋势

    　　全年盈利料同比基本走平。当前公司工程进度已恢复，我们预计下半年竣工提速将带动地产结算收入增速提升，物业租赁和物业经营收入亦有望较上半年边际回升，全年收入有望录得5%左右的同比增长；同时考虑到公司存量投资性房地产公允价值变动有望增厚收益，全年盈利有望同比走平。

    　　开工推盘提速料带动全年销售增长，拿地端料保持谨慎。公司上半年新开工面积同比增长157%至234 万平；合同销售额同比下降12%至157 亿元（二季度同比增长25%），其中住宅销售同比增长3%，商业销售同比下降75%。我们预计公司下半年开工及推盘将继续提速，带动住宅销售增长（商业销售增速可能仍承压），全年销售额有望同比增长5%~10%，对应金额335~350 亿元。年初至今公司新增遵化和佛山两项目，对应权益地价和面积分别为16 亿元和27 万平，同比下降72%和52%。我们认为公司当前储备货值较充裕（未结面积1723 万平），为保证现金流安全性公司下半年拿地端仍将保持谨慎，拿地强度将较2019 年（65%）下降。

    　　盈利预测与估值

    　　维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于5.9/5.4 倍2020/2021年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价7.70 元，目标价对应6.5/5.0倍2020/2021 年目标市盈率和11%的上行空间。

    　　风险

    　　新冠疫情影响范围和幅度超预期；租金收入增速不及预期；主要布局城市调控政策超预期转紧。