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金 融 街(000402)机构评级研报股票分析报告

 
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金融街(000402):结算步入高峰期 集团助力盘活存量

http://www.chaguwang.cn  机构:华泰证券股份有限公司  2022-08-22  查股网机构评级研报

  归母净利润同比+90.2%,维持“买入”评级

      公司8 月19 日发布中报,2022H1 实现营收106.0 亿元,同比+93.8%;归母净利润11.5 亿元,同比+90.2%;EPS0.38 元,符合公司业绩预告预期。

      我们维持2022-2024 年EPS 为0.56/0.61/0.67 元的预判,参考可比公司2022PE 均值为11.6 倍(Wind 一致预期),我们认为公司土储丰富,大股东帮助公司盘活资产体现集团对公司的支持,我们认为公司2022 年合理PE 为13 倍,目标价7.28 元(前值6.72 元,2022 年PE12x),维持“买入”评级。

      结算放量叠加存量资产盘活,业绩大幅增长

      2022H1 地产开发结算规模大幅提升,营收同比高速增长119.4%,尽管行业利润率中枢下行导致毛利率同比-8.0pct 至15.2%,但地产开发利润同比增速仍达44.1%。公司期内将北京丽思卡尔顿酒店以10.8 亿元转让给母公司,推动投资收益和资产处置收益达7.6/2.3 亿,此外,因上海静安综合体项目实现公允价值变动损益1.4 亿,推动归母净利实现高增长。期内毛利率较21 年全年仅下降1.5pct 至20.0%,我们认为毛利率下行对业绩的影响基本结束,母公司帮助公司盘活资产体现集团的支持,助力公司未来稳健发展。

      开发销售下滑,货值充沛待复苏

      因行业景气度下行,2022H1 公司销售规模有所下滑。期内公司实现销售面积50.2 万平米,销售签约额116.7 亿元,同比分别-54%和-43%。从产品类型看,住宅、商务产品分别实现销售签约额106.6/10.1 亿元,同比分别-46%/+9%。持有和运营业务方面,受疫情影响,物业租赁和经营板块收入同比分别下降3%和47%。截至2022H1,公司未结算项目总建面约1590.6万方,以21 年销售面积测算,可维持9 年开发。因此我们认为,当行业基本面步入修复期,公司具备规模弹性。

      拿地审慎,融资优势凸显

      2022H1 公司投拓谨慎,新增1 个项目,通过收并购以12.5 亿获取天津铃铛阁项目34%股权,合作方为中国海外发展。下半年公司拟拓展投资模式,关注租赁房、城市更新以及收并购等方式。公司短期偿债压力略有回升。截至2022H1 末,公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、短债覆盖率分别为156%、66%、86%。但公司融资通道通畅,上半年境内债合计发行52.3亿,同比+9%,其中包括中票11.4 亿元、公司债31.7 亿元和ABS9.2 亿元,利率区间为2.69%-3.53%,较2021H2 发行利率进一步下行。作为深耕商业地产运营的地方国企,公司融资优势得以彰显。

      风险提示:疫情、行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。

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