公告

    公司近日公告称,公司拟与控股股东华天集团按 7:3的比例向北京浩搏基业房地产开发有限公司(以下简称“浩搏基业”)增资 1632万元,使浩搏基业的注册资本从原来的 1000 万元增资到 2632 万元。其中,华天酒店出资 1142.4 万元,增资后持有浩搏基业 43.4%的股份,处于相对控股地位;华天集团出资 489.6 万元,增资后持有浩搏基业 18.6%的股份;两者合计持有浩搏基业 62%的股份。

    点评

    收购的主要目的是扩张酒店。 公司拟以增资扩股方式收购浩搏基业部分股权后,除将对浩博基业拥有的主要资产北京金方商贸大厦约29970 平方米以现行市场价格对外销售以偿还浩搏基业的债务外,剩余的面积将会装修改造成为高星级商务酒店,以拓展公司在北京的酒店市场,这是本次交易的主要目的。本次交易成功后,项目将建设成华天品牌在北京市场的第二家高星级商务酒店,有利于增强公司主业实力和在北京的品牌影响力。金方大厦土地使用权证面积为 7078.77平方米(约合10.62 亩),楼高 20层,实际施工建筑面积 48135平方米,在三层增加部分钢结构和增加二十一层钢结构面积后,建筑面积为 50771 平方米(以金方大厦竣工时政府相关部门测绘并颁发的有效土地和房产实测面积权证为准),目前,该工程已完成外部装饰和内部管线铺设,已经达到预售状态并取得预售许可证(该证件已过期,需办理延期)。 截至 2012 年 8月 31 日,金方商贸大厦网签面积共计35320.93 平方米。在与相关债权人签订《债务重组协议》,主要约定了偿还债务的期限为一年。公司与华天集团为其签订担保生效后,相关债权人将解除网签。金方大厦地上一层、二层、四层共计 5888.34平方米的房产处于查封状态。 公司以增资扩股方式收购浩搏基业的部分股权,并对债务进行重组,从而解除对金方大厦的相关抵押;之后,将对浩搏基业的主要资产北京金方商贸大厦进行酒店公寓的装修改造。之后,公司将以现行市场价格拿出约 29970 平方米对外销售,销售款作为偿还浩搏基业对外负债的主要资金来源。余下面积将改造成一家设施完善的华天品牌高星级商务酒店。根据规划,酒店经营面积20801 平方米,包括金方大厦 14130 平方米和地下二层 6671 平方米,拟设客房约 66 间(套),地下停车位 70个,酒店的餐饮区预计设餐饮包厢 29 间,设大型会议厅、美食街大厅及 10 桌容量的散餐厅各一间,并在相关区域设咖啡厅和西餐厅,形成较为完整的酒店配套。一旦公司将计划中的酒店公寓处置完毕,公司将把浩搏基业整体变更为一家华天品牌的酒店管理公司,完全退出房地产经营业务。公司的这次称,公司的这次收购并不是进军房地产,主要是为了公司酒店主业的发展壮大。

    盈利预测和估值。公司扩张过快,对资金的需求较大,新开业的酒店处于培育期,公司于 2012年 10月19 日曾公告称,拟以不低于 4元/股的价格定向发行不超过33107 万股,筹资15.5 亿元,7亿用于建设华天城酒店项目、4 亿用于建设灰汤温泉酒店二期,还有4 亿资金用于偿还银行贷款,公司定向增发还在进行过程中,公司这次又成交近6亿元用于收购浩博基业房产公司,我们认为收购如果成功可能增加 2013年的营业收入。暂不考虑增发和收购效应,我们维持之前的盈利预测,给公司2012 年EPS 为 0.11 元,同比下降30%, 2013 年 EPS为 0.12 元, 2014年EPS 为0.14 元。对应 4.20元的股价,对应PE为 38X、30X和 30X。虽然公司绝对股价较低,但是估值相对偏高,我们继续维持公司“中性”评级。期待公司能进入旅游产业链的景区产业,提高公司酒店和房地产业的风险防御能力。

    风险提示:浩搏基业涉及的债务及法律关系复杂,其债务重组的成功对本次交易的影响较大;未来经济因素的不确定性和国家调控政策的走势将影响拟售房产的销售价格和销售进度,对整个项目的顺利进展影响较大。国内国际经济增速下滑,财务压力加大,扩张不达预期,自然灾害风险。随着公司规模的扩张,新开业酒店不断增加,宏观经济的长期不振,公司债权类融资的财务风险加大。酒店是资金密集型产业,高星级酒店的投资回报周期长,且折旧率高,财务风险扩大。其他不确定风险。