1-3Q23 业绩低于我们预期

    　　公司公布1-3Q23 业绩：实现收入54.38 亿元，同增11.9%；归母净利润1.19亿元，同降64.3%，低于我们预期，主因重点项目武商梦时代、南昌武商MALL重点项目相关折旧摊销费用增加；扣非归母净利润0.96 亿元，同降69.2%。

    　　分季度看，公司1Q/2Q/3Q 营收分别同增9.7%/11.4%/15.1%，归母净利润同比分别-25.0%/转亏/-97.7%，扣非净利润同比分别-26.7%/转亏/转亏。

    　　发展趋势

    　　1、新开购物中心贡献增量，1-3Q23 营收同增11.9%。公司单Q3 实现营收17.13 亿元，同比增长15.1%。分业态看：1）购物中心：我们预计伴随暑期线下客流稳步恢复，梦时代等重点项目展业良好、持续爬坡，购物中心业态营收稳增；2）超市：考虑到行业竞争加剧，我们预计超市业态营收相对承压。

    　　2、新开项目计提压力较大，盈利能力下滑。1-3Q23 公司毛利率同增2.5ppt 至46.8%，我们预计主要受新开设中高端购物中心拉动。期间费用率方面，销售费用率同增5.9ppt 至33.3%，我们预计主因新开设梦时代、南昌武商MALL 项目相应折旧摊销金额同比增加较多；管理+研发费用率同降0.4ppt 至2.8%，财务费用率同增2.9ppt 至4.3%，主因利息费用增加。

    　　综合影响下1-3Q23 公司归母净利率/扣非净利率同降4.6/4.7ppt 至2.2%/1.8%，盈利能力受损。

    　　3、持续关注项目爬坡进展。线下展业方面，南昌武商MALL 于2023 年4月正式开业，品牌开业率超90%，其中四成品牌为南昌首店，进一步强化公司跨区域竞争优势；此外，1H23 亦有大批全球旗舰店、全国首店、华中首店相继落户武商，公司华中重奢业态龙头地位不断夯实。线上直播方面，各零售企业以集团官方抖音、武商网两大平台为抓手，我们认为公司有望通过积极探索直播业务进一步深化线上线下客流联动。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到梦时代、南昌武商MALL 项目存在较高折旧摊销压力，下调23/24年盈利预测30%/30%至4.03/4.80 亿元，当前股价对应23/24 年17/14 倍P/E。维持中性评级，基于盈利预测调整下调目标价20%至9.9 元，对应23/24 年19/16 倍P/E，较当前股价有14%上行空间。

    　　风险

    　　行业竞争加剧，重点项目爬坡不及预期。