投资要点:

    净利润增长162.84%，EPS0.55元，高于市场预期 2011 年实现营收 14.86 亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润2.80 亿元，同比增长 162.84%，折合每股收益0.55元，高于市场预期。公司营收微幅下降而净利润大幅增长的主要原因是公司报告期内主力结算项目鲁能星城因价格上涨导致公司毛利率大幅提高，2011 年鲁能星城项目结转部分毛利率约59.64%，较2010 年提高 19.4 个百分点。

    项目进展顺利，销售情况较好 公司主要项目鲁能新城、领秀城进展顺利，销售情况较好。鲁能星城占地面积约133 万平方米，总建筑面积约 320 万平方米，住宅容积率 3.5，商业容积率5.5，项目共分13个街区。目前，鲁能星城项目1、2、3、4、7、8 街区住宅项目已经售罄，5 街区和12 街区在售。5街区由12栋高层住宅组成，占地面积约 6.7 万平方米， 建筑面积约28.5 万平方米。 12街区由11栋高层住宅组成，占地面积约5.7万平方米，建筑面积约32 万平方米，其中住宅建筑面积约 25万平方米。鲁能星城项目预售均价约 8000 元/平方米，截至 2011 年末 5 街区预售比例约 54.68%，12 街区预售比例约 47.38%。鲁能领秀城项目占地面积约107 万平方米，建筑面积约 150万平方米，容积率约1.4。鲁能领秀城在售项目主要为3#地块一期，预售均价约 7800元/平方米，预售比例约73.05%。

    可售资源充足，业绩保障性较高 2012 年公司可售资源充足，主要包括鲁能新城 5 街区、12 街区，领秀城 3#地块一期，可售面积预计在 30 万平方米以上，即使按照 8000 元/平方米的售价，推货量将达到 24 亿元以上。同时，公司 2012 年业绩保障性高。根据项目进展计划，鲁能星城5街区2011年12月竣工，12 街区1、2、3 号楼 2012年11 月竣工，领秀城项目2012年竣工。因此，公司在售的两大主力楼盘均能为2012年贡献业绩。截至 2011 年底，鲁能星城5 号街区预售款 4.87亿元，12 街区预售款2.04亿元，领秀城3#地块一期预售款2.58 亿元，占公司2011年营收63.86%，2012 年若能实现5.37 亿元的销售回款即可保障全年业绩。

    费用控制较好，负债水平较低 2011 年公司销售费用因营销推广费大增而同比上升 26.4%，而管理费用同比下降 30.7%，全年公司期间费用同比下降 8.5%，费用控制效果明显。同时，公司负债水平较低，截至 2011 年末公司资产负债率、剔除预收账款的真实资产负债率和净负债率分别为54.37%、 21.73%和-19.74%， 分别同比下降10.28、12.18和 12.73 个百分点，公司负债水平处于行业较低水平。 估值和投资建议： 预计公司2012-2014 年 EPS 分别为0.58元、0.61元和0.64 元，动态PE分别为 10.50倍、9.87倍和9.451倍，PB 分别为2.62 倍、2.07倍和1.70倍。

    首次给予公司“增持”评级，目标价 6.93元。 在风险提示方面，公司主要面临市场波动风险和销售下滑风险。