重庆房价三年连跌、2017 或是拐点：重庆市场一直以稳健著称，供需相对均衡，因而房价较为平稳：1）2012-2013 年土地供给较多：重庆2012 和2013 年两年住宅用地供给超过住宅用地销售3468 万方，过度的供给压制房价表现；2）2014-2016三年连续微跌：以全市含下属区县口径，重庆房价在2014 年4 月见顶，持续回落至2016 年2 月方才触底，10 月开始持续上涨；3）2016 年重庆土地供给急剧收缩、2017 或成房价拐点：重庆2016 年住宅用地供给大幅减少至2761 万方远远小于当年销售5015 万方，供给收缩再加上多年房价未涨，重庆房价补涨预期较强。

    　　现有储备集中97%在重庆，潜在注入项目布局一线：1）公司现有土储683 万方、大多布局重庆：公司现有储备中97.4%位于重庆，约665 万方，剩余在东莞11.8 万方、青岛7 万方；2）公司潜在储备规模1344 万方、进军一线：如果重组完成，公司潜在储备规模达1343.7 万方，其中上海、北京土地储备约50 万方，公司如果重组成功将使得土地储备扩充至一线，鲁能集团2016 年销售额646.7 亿元，全国排名13。

    　　公司第三次尝试资产重组、目前在二反馈阶段。鲁能集团自2004 年入主以来，分别（2009 年和2013 年）两次尝试注入旗下地产资源，2016 年7 月，公司资产重组再度重启，公司拟作价91.11 亿元收购资产且募集配套资金87.29 亿元，若重组完成后鲁能集团的持股比例由20.82%增加至45.24%，总股本扩充至31.08 亿股。

    　　重组预案现已获得国务院国资委批复，目前处于证监会第二次反馈阶段。

    　　业绩增长强劲，估值优势明显。1）公司现有项目到了收获期：根据业绩预告，2016 年公司营收、利润将分别增至39 亿、3.5 亿，增长172%和142%，EPS 由0.28增至0.67（增139.3%），主要由于重庆地区市场好转，结算大幅增加；2）拟注入项目盈利能力强、估值合理：鲁能集团土地确权时间普遍在5-8 年以上，当时土地获取价格较低，因此毛利水平较高，大部分毛利率均在50%以上，远高于同行，重组承诺17-19 年净利润总计分别为8.32、14.51、14.99 亿元，对应本次91 亿交易对价的PE 为11.0X\6.3X\6.1，估值合理。

    　　投资建议：预计重庆房价将超预期上涨，公司现有项目97%位于重庆，重估RNAV 为95.58 亿元，折价46%，我们预计公司2017-2019 的EPS 为0.90、1.17、1.41，对应当前股价的PE 为11.1X\8.54X\7.09X，估值已经降至历史低位，首次推荐给予“买入-A”评级，考虑市场RNAV 折价率，给予6 个月目标价16.74 元。

    　　风险提示：区域过分集中于重庆区域，公司业绩可能受短期冲击。