评论：

    1）双赢的交易，中长期向商业地产战略转型更加明确：这是大股东新加坡政府产业投资有限公司（GIC）及公司走向中国商业地产迈出的实质性一步，出让股权将收回 16亿资金（2.4亿转让款及 13.7亿股东贷款） ，交易完成后在手现金将超过 20亿元，公司获得了商业地产的启动资金，也向资本市场明确了其转型商业地产的决心，公司未来 2~3年将不再参与纯住宅项目，而且在大股东帮助下商业地产的转型将明显提速；另一方面，首创置业（Beijing Capital Land）基本以平价获得了青岛、烟台等地 69.6万土地储备， 平均楼面地价 1,926元/平方米， 且土地款均已缴清，对首创置业 NAV也有一定程度增厚。

    2）基本平价转让，投资收益贡献较少：公司此次转让五个公司股权共包含青岛 1号、青岛杨埠寨、青岛香蜜湖、阳光首院四个项目，存货评估增值率不到 1%。根据公司测算，本次交易产生的投资收益约为 265 万元，就本次交易本身而言对 2011 年公司业绩影响相对有限。

    3）但存货跌价转回将提升 2011年业绩，维持“中性”投资评级：

    业绩方面，公司未来两年房地产开发结算主要靠阳光上东尾盘和天津小马路项目，此次交易将使得原来计提的青岛 1号、烟台阳光首院两个项目 2.02亿减值准备冲回，预计将贡献业绩 0.2元左右，我们上调公司 2011年每股盈利 0.50元，但 2012年开发结算收入将减少，我们下调 2012 年盈利至 0.38 元。我们认为，虽然公司通过项目转让获得商业地产启动资金，中长期增长前景已经打开，但短期内的盈利下滑难以得到弥补，目前股价对应的 2011年/2012 年市盈率分别达 8.1 倍和 10.7 倍，估值并不便宜，我们依然维持“中性”投资评级。