事项:

    我于3月18日收市后对亿城股份进行了调研,上市公司根据合规要求,于3月19日一早公开披露了编号为2014-003的《亿城集团股份有限公司投资者关系活动记录表》,对我的调研内容进行了披露。从3月19日至4月2日,公司股价累计上涨12.54%,跑赢地产股指数2.92个百分点,跑赢沪深300指数10.55个百分点,其中4月2日公司股价大幅上涨9.85%。

    评论:

    房地产行业的竞争格局促使公司加速转型

    海航入驻前的亿城,规模小、土储优,我几年前在相关报告中曾把公司比喻为“小家碧玉”。但目前房地产行业竞争格局已基本定型,大公司竞争优势非常突出,留给小公司的空间越来越小。根据行业权威研究机构CRIC(克而瑞信息集团)的统计数据,2013年,前50名房企的销售金额占全国市场的25.35%,销售面积占全国市场的15.42%,销售金额超过千亿元的房企已达7家,销售金额前50名的入榜门槛超过150亿元。“强者恒强”、“大象起舞”的竞争格局已是不争的事实,中小房企在资产规模、经营效率、品牌知名度和认可度等方面普遍缺乏竞争优势,抗风险能力较弱,发展空间大幅压缩,面临被迫退出主流开发商行列的风险。 面对外部环境的变化,海航清楚地意识到:亿城原来的模式和路径已经走不下去,要生存和发展壮大,必须转型!公司转型有很好的基础,历史包袱小,房地产项目的存货70多亿元,可通过销售转化为现金支撑公司转型。公司转型决心非常坚决,已经实施了一系列具体举措,包括拟增资渤海信托和搭建基金平台。对于转型,大股东海航很支持,对公司未来的定位很明晰——就是要把公司打造为海航系核心的金融投资平台。

    参股渤海信托利好亿城,预计亿城未来将控股渤海信托

    公司拟非公开发行募集资金27.59亿元万元对渤海信托增资,发行价3.06元/股,其中公司控股股东认购金额不低于10亿元。对渤海信托增资的PB为2.33,作价水平明显低于安信信托、陕国投、中航投资等同类公司。公司通过参股渤海信托,迈出了转型的第一步,增资完成后,公司成为渤海信托二股东,持股比例为27.93%,我个人预计未来亿城最终会控股渤海信托。

    我认为,参股渤海信托对亿城是加分的,理由:①渤海信托在全国60多家信托公司中排名比较靠前,成长性好,主营业务、净利润、管理资产规模等逐年上升,13年实现净利润超过5亿元,预计14年净利润约5.9亿元;②由于海航和渤海信托业务都是单一信托业务,所以渤海信托不是海航的融资平台,而且海航通过渤海信托发行的单一信托规模占渤海信托总资产的比例很小,在6%左右;③渤海信托风控非常严格,在1800多亿信托资产中,房地产只有10%左右,基础产业18%左右,主要(约66%)分布在实业,从产品分类看,约90%是单一信托,约5%是集合信托,约5%是财产信托,由于单一信托的风险是最小的,足见其稳健;④渤海信托注册地在河北石家庄,因此参股渤海信托后,有望成为独一无二的河北金融股,受益京津冀协同发展战略。

    产业基金业务将与国际排名前列的基金合作,有望提升股票估值

    公司的产业基金业务已经开始推进,有望借助大股东海航集团的经验和优势获得发展,已披露计划向子公司亿城投资基金管理(北京)有限公司增资2.7亿元,使其注册资本增至3亿元,将其打造成公司的基金投资和管理平台,为公司未来开展基金业务打下必要的基础。公司在产业基金业务上,还计划和国际排名前列的基金合作,但具体那是哪家,公司未披露,但毫无疑问,若成功合作,势必能提升公司股票估值。

    公司正在变身为“京津冀”概念的金融股,维持推荐评级

    2014年,公司的首要工作是深化战略转型,由房地产开发企业转型为金融投资企业,以信托和基金为重点,并探索 其他金融服务业和相关产业投资业务,同时逐步减少房地产开发业务。公司在唐山有土地一级开发业务及二级开发项目、拟参股的渤海信托注册地在石家庄,因此,公司不仅是当前大热的京津冀概念地产股,也是京津冀概念金融股。我在3月17日发表了房地产专题研究《京津冀-京津冀协同发展战略专题(一)》,大声呼吁做多河北,亿城股份当属京津冀主题投资标的。暂未考虑增发参股渤海信托影响,预计14-15年EPS分别为0.30/0.42元,对应PE为12.3/8.8倍,RNAVPS5.9元,维持推荐评级。