业绩稳中有升，管理效率改善。公司2020 年实现营业收入877亿元，同比增长29.4%；实现归母净利润70.3 亿元，同比增长23.9%；实现扣非后归母净利润61.9 亿元，同比增长7.9%。扣非后归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于结算毛利率出现下滑以及净利润中少数股东权益比重提升。但管理效率提升，营收口径和销售金额口径的管理费用率分别为3.44%、1.35%，分别较2019 年下降0.53 个、0.1 个百分点。

    　　超额完成全年销售目标，投资拿地力度放缓。公司全年实现销售金额2232 亿元，同比增长20%，超额完成销售目标。展望未来，公司五年战略规划设定2025 年销售规模在4500 亿元以上，CAGR达15%以上，成长值得期待。报告期内拿地金额892 亿元，同比增长0.5%；拿地金额占销售金额比重为40%，较上年下降8 个百分点，拿地金额增速和力度有所放缓。能级来看，拿地金额中约87%投资于二三线（含新一线）城市，其中二线（含新一线）城市占比74%，持续补充优质资源。

    　　三道红线指标进入绿档，实现国内主流评级机构3A 全覆盖。报告期末，现金短债比达到1.34x，净负债率下降45 个百分点至75.07%，扣除预收款后的资产负债率下降5 个百分点至69.85%。

    　　中诚信、联合评级、大公国际三大评级机构已上调公司主体信用评级至AAA，这将有助于推动公司融资渠道畅通和成本下降。

    　　股东结构更为多元，物业分拆上市落实“四位一体”战略。期内红星新进成为第二大股东，产业资本、金融机构、员工持股计划持股比例增加，股东结构更趋多元。金科服务完成分拆上市也将贯彻落实公司“四位一体”战略，为股东创造价值。

    　　维持买入评级，下调目标价至9.18 元。我们预计2021-2023 年公司EPS 为1.53/1.76/2.00 元（原预测2021-2022 年EPS 分别为1.70/2.10 元）。我们给予公司可比公司平均估值，即2021 年PE估值6X，对应目标价9.18 元（原目标价为12.24 元）。

    　　风险提示：调控政策超预期；业绩结转可能不达预期