2020 年业绩符合我们预期

    　　金科股份公布 2020 年业绩：营业收入 877 亿元，同比增长 29%，归母净利润 70.3 亿元，同比增长 24%，与业绩快报基本一致。2020年每股拟分红 0.45 元，对应分红率 35%。

    　　收入盈利稳健增长，费用率下降。公司期内竣工面积同比增长 65%至 1995 万平，带动结算收入稳增三成；税后毛利率下降 5ppt 至19.7%。公司期内四项费用率下降 3ppt 至 8.0%，其中财务费用同比下降 23%。合作项目结算比例提升带动投资收益增至 16 亿元（2019 年 2 亿元），少数股东损益增至 27 亿元（2019 年 7 亿元）。

    　　回款率提升，财务指标全面优化回归“绿档”。公司 2020 年现金回款同比增长 25%至 2011 亿元，对应回款率提升 4ppt 至 90%；经营活动现金净流入 145 亿元（2019 年流入 22 亿元），年末在手现金较年初增长 21%。公司期末净负债率下降 45ppt 至 75%，剔除预收款的资产负债率下降 5ppt 至 69.85%，现金短债比增至 1.34倍（年初 1.1 倍），回归“绿档”房企。

    　　发展趋势

    　　未来 5 年销售复合增速料达 15%。公司 2020 年销售额同比增长20%至 2232 亿元，2017~2020 年复合增速 50%，完成跨越式发展战略目标。我们预计在近 7000 亿元可售货值的支撑下，公司 2021年能够实现 2500 亿元的销售目标，对应同比增速 12%；同时受益于高效周转能力和稳健财务表现，我们测算公司能实现 2025 年销售额达 4500 亿元的目标，对应未来 5 年复合增长率 15%。

    　　土储充裕，城市能级有望继续提升。公司 2020 年拿地金额 892 亿元，同比持平，拿地强度较 2019 年下降 8ppt 至 40%（出于财务达标考虑主动降低拿地力度），期末可售面积增长 6%至 7100 万平，为当期销售面积的 3.2 倍，仍维持较高充裕度。公司 2020 年拿地均价同比增长 41%至 3773 元/平，主要因拿地能级提升，一二线城市金额占比 55%（2019 年 49%）。我们预计公司未来仍将延续对新一线、二线和核心三线城市的深耕，持续优化可售资源结构。

    　　“四位一体”协同发展，未来可期。公司期内实现物业子公司港股上市，金科服务提出 5 年 10 倍增长愿景，我们预计今明两年其归母净利润将同比增长 81%和 48%；产业地产集团当前累计运营项目 25 个，面积超 1100 万平；商旅康养板块积极发展，期内收购整合 3 个综合体项目，改造升级金科乐方品牌。我们预计多元业务未来将为公司提供新的增长极，助力高质量发展。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变，当前股价交易于 4.2/3.6 倍 2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级，下调目标价 12%至 9.57 元（主要因市场风险偏好下行），新目标价对应 6.0/5.2 倍 2021/2022 年目标市盈率和 44%的上行空间。

    　　风险

    　　结算进度不及预期；主要布局城市调控政策超预期转紧