公司以国家城市群发展战略为导向，销售、业绩增长有保障。鉴于行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。我们下调2021-2022 年盈利预测，新增2023 年盈利预测，预计2021-2023 年归母净利润84.6、100.3、116.4 亿元（2021-2022年前值85.9、101.7 亿元），EPS 分别为1.58、1.88、2.18 元，当前股价对应PE分别为4.5、3.8、3.3 倍，考虑基本面仍然较为稳健，继续维持“买入”评级。

    净利率回升，业绩增长靓眼

    　　金科股份发布2020 年年报：实现营收877.04 亿元，同比增长29.4%；实现归母净利润70.30 亿元，同比增长23.9%。分业务结构看，房地产销售、生活服务、新能源收入分别占比93.0%、2.5%、1.0%；毛利率分别为23.0%、33.9%、41.3%；公司实现综合毛利率23.2%，同比下降5.7 个百分点；期间费用率8.0%，同比下降3.1 个百分点；推动公司销售净利率11.1%，同比提升1.7 个百分点。公司2021年竣工目标2600 万平米，同比增长30%，未来结算节奏有保障。

    销售持续增长，拿地力度回升，土储更趋均衡化2020 年公司实现签约销售金额2232 亿元，同比增长20%；销售面积2240 万平米，同比增长18%；2021 年销售目标2500 亿元，同比增长12%。公司投资积极，拿地金额892 亿元，同比增长8%；拿地面积2364 万平米，同比减少29%；楼面价3773 元/平米，占当期销售均价的38%，拿地均价提升明显主要源于城市能级显著提升，金额口径看，二三线（含新一线）城市占比87%。截至2020 年，公司总可售面积超7100 万平米，其中，重庆占比降至 24%，华东、西南（不含重庆）、华中占比分别为 23%、17%、17%，可售资源全国化布局更趋均衡。

    稳健经营，进入三道红线监管“绿档”

    　　截至2020 年，公司剔除预收后的资产负债率69.9%，同比下降5 个百分点；净负债率75.1%，同比下降45 个百分点；有息负债977 亿元，同比下降1%；现金短债比1.34 倍，进入三道红线监管“绿档”。

    风险提示：行业销售和融资波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。