事项：

    　　公司公布2020年年报，全年实现营收877亿，同比增长29.4%；归母净利润70.3亿，同比增长23.9%，对应EPS为1.30元，与业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金红利4.50元（含税）。

    　　平安观点：

    业绩增长稳健，三费显著降低。公司2020 年营收同增29.4%，归母净利润同增23.9%，业绩增长主要因交房规模及整体销售毛利润增加所致，期内竣工面积1995 万平，同比增65%。期内受限价、结算结构影响，房地产业务毛利率同比降6.1pct 至23%，但期内投资净收益16.2 亿元，同比增773%；同时经营显著提效，期间费用率同比降3.1pct 至8.0%。2021年计划竣工同比增长30%，同时期末预收账款及合同负债合计1346.4 亿元，同比增17.4%，覆盖2020 年营收1.5 倍，为后续业绩持续良好增长奠定基础。

    销售目标超额完成，区域格局更趋优化。2020 年公司实现销售额2233亿元，同比增长20%，超额完成全年2200 亿元目标，市占率由2019 年1.2%升至1.4%，销售回款率达90%；房地产销售面积2240 万平方米，同比增长18%。期内在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%，区域格局更趋优化。2021 年销售目标2500 亿元，同比增12%。期内新开工2964 万平，同比降6.3%；2021 年计划新开工2900 万平，同比降2.2%。

    投资相对积极，城市能级大幅提升。2020 年公司新增土储建面2364 万平、总价892 亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为105.5%、39.9%，同比下降68.9pct、7.8pct；楼面价3773 元/平，同比增长41%；新增土储按地价计算二三线（含新一线）占比87%，其中二线（含新一线）占比74%。期末可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡，总可售面积超7100 万平，其中重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别占　　比24%、23%、17%、17%、10%、5%。

    金科服务成功上市，规模业绩持续高增。期内物业子公司金科服务在港交所成功上市，募资净额达67.17 亿港币。期内金科服务实现净利润6.33 亿元，同比增长69%，期末布局全国152 个城市，在管面积1.56 亿平，独立第三方占比48.6%；合约面积2.77 亿平方米，独立第三方占比56.3%；连续五年蝉联“中国物业服务综合实力十强”，连续六年在西南地区市占率第一。

    债务大幅改善，成功跻身“绿档”。期末公司在手现金435 亿，现金短债比高达129%，同比升19.4pct；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.9%与75.1%，同比降4.9pct、45.2pct，三项指标均满足“三道红线”要求，2020 年顺利实现“橙档”到“绿档”的跨越。期内经营性现金流净额达145 亿元，同比增长548%，连续三年为正。

    投资建议：得益于战略布局调整及时精准，周转提速与激励完善，公司充分把握住本轮楼市复苏周期，实现规模跨越式增长。站在目前时点，公司土储充足质优、布局更加均衡合理，未来规模有望再上台阶，五年规划亦明确2025 年4500 亿元销售目标；同时随着过往销售高增项目步入结转周期，未来业绩增速亦有望超越行业。当前公司债务大幅优化，融资成本有望持续改善，公司估值处于低位，股息率亦具备吸引力，看好后续表现。我们维持此前公司盈利预测，预计2021-2022 年EPS 分别为1.61 元、1.94 元，新增2023 年业绩预测为2.29 元，当前股价对应PE 分别为4.4 倍、3.6 倍、3.1 倍，维持“推荐”评级。

    风险提示：1）公司中西部与三四线城市土储占比较高，若后续中西部、三四线楼市景气度下行，或对公司销售造成负面影响；2）若疫情持续时间超出预期，或导致公司销售承压，同时疫情影响下开工进一步延期，也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响；3）受疫情影响，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。