事项:
公司公布2020年年报,全年实现营收877亿,同比增长29.4%;归母净利润70.3亿,同比增长23.9%,对应EPS为1.30元,与业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金红利4.50元(含税)。
平安观点:
业绩增长稳健,三费显著降低。公司2020 年营收同增29.4%,归母净利润同增23.9%,业绩增长主要因交房规模及整体销售毛利润增加所致,期内竣工面积1995 万平,同比增65%。期内受限价、结算结构影响,房地产业务毛利率同比降6.1pct 至23%,但期内投资净收益16.2 亿元,同比增773%;同时经营显著提效,期间费用率同比降3.1pct 至8.0%。2021年计划竣工同比增长30%,同时期末预收账款及合同负债合计1346.4 亿元,同比增17.4%,覆盖2020 年营收1.5 倍,为后续业绩持续良好增长奠定基础。
销售目标超额完成,区域格局更趋优化。2020 年公司实现销售额2233亿元,同比增长20%,超额完成全年2200 亿元目标,市占率由2019 年1.2%升至1.4%,销售回款率达90%;房地产销售面积2240 万平方米,同比增长18%。期内在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%,区域格局更趋优化。2021 年销售目标2500 亿元,同比增12%。期内新开工2964 万平,同比降6.3%;2021 年计划新开工2900 万平,同比降2.2%。
投资相对积极,城市能级大幅提升。2020 年公司新增土储建面2364 万平、总价892 亿元,拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为105.5%、39.9%,同比下降68.9pct、7.8pct;楼面价3773 元/平,同比增长41%;新增土储按地价计算二三线(含新一线)占比87%,其中二线(含新一线)占比74%。期末可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡,总可售面积超7100 万平,其中重庆、华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别占 比24%、23%、17%、17%、10%、5%。
金科服务成功上市,规模业绩持续高增。期内物业子公司金科服务在港交所成功上市,募资净额达67.17 亿港币。期内金科服务实现净利润6.33 亿元,同比增长69%,期末布局全国152 个城市,在管面积1.56 亿平,独立第三方占比48.6%;合约面积2.77 亿平方米,独立第三方占比56.3%;连续五年蝉联“中国物业服务综合实力十强”,连续六年在西南地区市占率第一。
债务大幅改善,成功跻身“绿档”。期末公司在手现金435 亿,现金短债比高达129%,同比升19.4pct;期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.9%与75.1%,同比降4.9pct、45.2pct,三项指标均满足“三道红线”要求,2020 年顺利实现“橙档”到“绿档”的跨越。期内经营性现金流净额达145 亿元,同比增长548%,连续三年为正。
投资建议:得益于战略布局调整及时精准,周转提速与激励完善,公司充分把握住本轮楼市复苏周期,实现规模跨越式增长。站在目前时点,公司土储充足质优、布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025 年4500 亿元销售目标;同时随着过往销售高增项目步入结转周期,未来业绩增速亦有望超越行业。当前公司债务大幅优化,融资成本有望持续改善,公司估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好后续表现。我们维持此前公司盈利预测,预计2021-2022 年EPS 分别为1.61 元、1.94 元,新增2023 年业绩预测为2.29 元,当前股价对应PE 分别为4.4 倍、3.6 倍、3.1 倍,维持“推荐”评级。
风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)若疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;3)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。