事件：4 月2 日，金科股份发布2020 年年度报告。

    　　营业收入同增29.4%，归母净利润70.3 亿元同比大增23.9%。2020 年公司实现营业收入877.0 亿元，同比增长29.4%。利润方面：受限价影响，公司房地产开发业务毛利率为23.0%，同比下降6.1pct。公司实现净利润97 亿元，同比增长52.7%，其中归母净利润70.3 亿元，同比增长23.9%；归母净利润增速不及净利润增速的原因为公司2020 年加大联合开发力度，少数股东利润数额为26.7 亿元，同比增长292.7%，占比提升16.8pct 至27.5%。每股收益1.30 元，同比增长23.8%。

    　　销售额2232 亿同增20%，2025 年目标翻番达4500 亿；拿地节奏放缓，拿地城市能级提升，可售资源储备充裕。2020 年公司实现销售额2232 亿元，同比增长20.0%，超额完成全年2200 亿元销售目标；实现销售面积2240 万方，同比增长18%。销售单价9964 元/平。销售金额口径市占率由2019 年的1.16%提升至2020年的1.29%。公司坚定实施省域深耕战略，在重庆、江苏、浙江销售规模超200 亿元，四川、河南、山东销售规模超100 亿元；2025 年销售额目标4500 亿，CAGR超15%。拿地方面：公司2020 年新增土地计容建面达2364 万方；拿地金额892亿，同比增长0.5%；投资力度（当期拿地金额/当期销售金额）为40.0%，自2017年的68.9%呈逐步下降趋势，拿地节奏放缓。权益拿地单价为3773 元/平，地货比（当期拿地单价/当期销售单价）为37.9%。新增土储城市能级显著提升，按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比近80%。截至2020 年底，公司总可售面积超7,100 万平方米，资源储备充裕。

    　　金科服务成功上市，全年营收同增44%，推动公司“四位一体”战略发展。

    　　2020 年11 月，公司控股子公司金科服务于香港联交所主板上市，2020 年金科服务营收33.59 亿元同增44.3%；归母净利润为6.17 亿元同增68.5%；截至2020 年末，金科服务合约面积2.78 亿方，独立第三方占比56.3%。金科服务上市进一步推动金科股份“四位一体、生态协同”的战略，实现“地产+服务”双向赋能，改善公司财务结构，助力金科股份可持续健康发展。

    　　“三道红线”全面改善由橙转绿，股权结构更趋多元。公司“三道红线”全面改善实现由“橙档”到“绿档”的跨越：剔除预收账款后的资产负债率为69.85%同降5pct，净负债率为75.07%同降45pct，现金短债比1.34 倍。成功引进红星家具集团、阳光人寿保险等重要股东，股权结构更趋多元；同时公司员工持股计划顺利实施，助力公司可持续发展。

    　　投资建议：我们预测公司21/22/23 年收入增速为22.5%/21.1%/20.8%，归母净利润为87.37/105.17/126.46 亿元，增速为24.3%/20.4%/20.2%，归母净利润对应的EPS 为1.64/1.97/2.37 元/股，对应的PE 为4.3/3.6/3.0x。维持“买入”评级。

    　　风险提示：行业调控及融资政策收紧超预期。公司销售不及预期。