1Q21 业绩符合我们预期

    　　金科股份公布1Q21 业绩：1Q21 营业收入124 亿元，同比增长63%；归母净利润4.6 亿元，同比增长16%，符合我们预期。

    　　结算收入高增，结算利润率和权益比例下行。公司1Q21 结转规模增加带动收入增长超六成，税后综合毛利率16.7%，同比下降4.6ppt，较2020 全年下降3.1ppt。合联营公司结算增加带动投资收益同比增长127%，结算项目权益比例偏低致使少数股东损益翻倍增长至2.2 亿元，致归母净利润同比增速收窄至16%。

    　　“三道红线”指标保持“绿档”，信用评级获提升。1Q21 末公司净负债率89.7%，剔除预收款后的资产负债率70%，现金短债比1.18 倍，保持在“绿档”房企。年初至今，公司共发行5 笔信用债融资52.5 亿元，在融资环境边际转紧的环境下保持发债渠道畅通和发行成本平稳。2021 年4 月标普和穆迪分别上调公司信用评级和展望，体现对公司财务稳健性的认可。

    　　发展趋势

    　　一季度销售量价齐升，全年销售目标料可顺利达成。公司一季度销售金额同比增长86%至491 亿元，较1Q19 增长64%；销售面积同比增长75%至475 万平方米，较1Q19 增长50%；对应销售均价同比增6%至10337 元/平方米。公司2021 年计划实现销售金额2500 亿元，我们预计公司在约4000 亿元可售货值的支撑下该销售目标可顺利实现，对应63%的去化率和12%的同比增速。

    　　开年拿地积极，高能级城市占比提升。公司一季度确权土地18 宗，拿地面积/金额同比增长31%/67%至395 万平/182 亿元，对应楼面均价同比增长28%至4609 元/平；新增土储中二线城市占比70%，长三角区域占比近40%，能级结构提升，区域更加均衡；对应拿地强度37%（2020 年40%），权益比例49%（2020 年57%，上述指标均采用金额口径）。我们判断公司后续将继续深耕核心二三线城市，优化土储结构，积极通过合作、产业等多元方式拓储。

    　　“四位一体”目标明确，“地产+”业务积极推进。公司提出2025年实现“地产+”业务销售规模500 亿元、优质资产持有规模300亿元的战略目标。公司积极完善商业地产人才梯队建设，专注打造“社区型商业”和“城市型商业”两类品牌，并计划2021 年新增6 个优质商业项目。一季度公司首个超大型城市综合体时尚街区“悦FUN”品牌面世，我们预计未来以商业为代表的“地产+”

    　　业务赛道成长前景广阔。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。当前股价对应4.4/3.8 倍2021/2022 年市盈率。

    　　维持跑赢行业评级和目标价9.57 元，对应6.0/5.2 倍2021/2022年市盈率和37%的上行空间

    　　风险

    　　融资环境超预期收紧；主要布局城市调控政策超预期转紧。