1H21业绩低于市场预期

    　　金科股份公布1H21业绩:营业收入同比增长45%至440亿元，归母净利润同比增长2.5%至37亿元，低于市场预期，主要因:1)结算毛利率同比下降5.8ppt 至20.1%;2)结算项目权益比例低于去年同期致少数股东损益同比增长80%，占净利润比重增至24%(去年同期15%)。

    　　财务端稳中向优，延续“绿档”。公司期内强化现金流安全、优化财务结构,上半年回款率97%(2020年90%)，经营性现金流入25亿元(去年同期-25亿元),有息负债较年初减少2%(压降19亿元)。公司期末净负债率77.1%,扣预资产负债率69.6%，现金短债比1.4倍，与年初基本持平,维持“绿档”。年内公司发行各类标准化融资工具8笔，合计融资近百亿元，在融资环境趋紧和债市风险偏好较低的环境下，发行规模位居民营房企前列。

    　　发展趋势

    　　全年盈利料稳健增长。公司上半年竣工面积同比增长41%至1030万平，计划全年实现竣工面积2600万平(对应增速30%)。我们预计积极的竣工交付将带动全年收入增逾三成，结算毛利率料较去年下降3~4ppt至约20%。同时考虑到低权益比例项目结算占比上行，少数股东损益占净利润比重料提升至30~35%，我们预计公司全年盈利将录得高个位数同比增长。

    　　预计全年销售稳中有增,拿地延续审慎。公司上半年销售金额同比增长18%至1025亿元，我们预计全年在约4000亿元可售货值的支撑下，公司销售额有望达到2300亿元，对应增速约5%。出于对现金流安全的保障和对利润率达标的严格要求，公司上半年拿地金额同比下降35%至354亿元，对应拿地强度35% (1H20为63%)，地货比约40%。拿地面积同比下降39%至835万平，其中通过地产+商业、地产+产业、收并购等方式获取的土地达472万平，占比57%。公司期末可售资源较年初扩张3%至7311万平，我们预计下半年公司将继续严守投资纪律，积极通过多元方式补充土地资源。

    　　“四位一体、生态协同”战略平稳推进，积极布局“地产+”业务。公司上半年重塑商业IP，推出三条商业产品线;公司计划今年新增3个城市型购物中心和3个社区型购物中心项目，目前已实现长沙项目落地。期内产业板块新增开发运营面积超百万平方米，实现大连、新乡等项目落地。我们预计公司将继续积极推进“地产+”业务，并与地产主业协同发展。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到公司全年结算利润率和权益比例可能低于预期，我们下调2021/2022年盈利预测12%/13%至75/85亿元。当前股价对应2021/2022年3.3/2.9倍市盈率。维持跑赢行业评级，下调目标价13%至6.30元以反映盈利预测变动，新目标价对应2021/2022年4.5/3.9倍市盈率和36%的上行空间。风险融资和信贷环境超预期收紧;主要布局城市调控政策超预期转紧。