上半年收入高增但盈利能力持续下滑。公司发布2021 年中报，公司2021 年中期实现营业收入439.7 亿元，同比增长45.1%，归母净利润37.1 亿元，同比增长2.5%。上半年公司营收增速高于归母净利润增速的主要原因在于：1、结算毛利率由去年同期的22.5%进一步下行至2021 年上半年的18.1%；2、合资合作项目占比提升，少数股东损益占净利润比重较去年同期提升了8.8 个百分点至23.9%。

    　　销售量价齐升，华东和成渝区域仍是主力。2021 年上半年，公司在销售方面实现量价齐升，上半年实现销售金额1025 亿元，同比增长18.1%，实现销售面积1005 万平方米，同比增长16.9%，销售均价为10199 元/㎡，同比增长1.1%。从各区域销售结构上来看，公司在华东、重庆、西南（ 不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%和8%，和去年同期的结构基本保持一致。

    　　投资城市能级进一步提升，财务结构持续优化。2021 年上半年，公司累计新拓展土地项目39 个，总计容面积达835 万平方米，同比下滑39.1%，拿地金额为354 亿元，同比下滑35.2%，楼面地价为4240 元/㎡，同比提升6.4%。投资销售比为34.5%。财务杠杆方面，2021 年上半年剔除预收账款后的资产负债率为69.6%，较去年末下降了0.3 个百分点，净负债率为77.1%，和去年末基本持平；现金短债比达到1.38，较2020 年末有所提升，财务结构进一步优化。

    　　持续孵化地产+业务，打造第二增长曲线。公司于2020 年末完成金科服务上市拆分，金科服务于2021 年上半年实现收入约25.9亿元，同比增长88.8%；实现净利润5.4 亿元，同比增长79.1%。

    　　除了物业管理之外，金科产业、商业均已实现异地项目落地，并拥有重庆两江科技城、金科中心等标杆型项目，地产+业务实力不断提升。

    　　维持买入评级及目标价不变。我们预测2021-2023 年公司的EPS为1.53/1.76/2.00 元，维持买入评级和9.18 元的目标价不变。

    　　风险提示：调控政策超预期；业绩结转可能不达预期。