事件：公司发布2021 年报，报告期内实现营业收入1123.1 亿元，同比上涨28.1%，实现归母净利润36.01 亿元，同比下降48.8%。

    　　营收平稳增长，调控影响利润承压。2021 年实现营业收入1123.1 亿元，同比上涨28.1%，实现归母净利润36.01 亿元，同比下降48.8%，利润下滑的原因在于，1）行业调控影响，结算毛利率同比下降5.9pct 至17.2%；2）存货等资产减值计提金额21.6 亿元，同比增长超4 倍；3）联营合营企业开发项目收益较2020 年减少5.09 亿元，同比下降39.1%。期内公司实现毛利率17.2%，同比下降6pct；实现归母净利率3.2%，同比下降4.8pct，利润率下滑幅度较大。费用率方面，期内三费/营收为7.5%，同比下降0.4pct，销管费用/营收为6.9%，同比下降0.6pct，财务费用/营收为0.6%，同比上升0.1pct。

    　　销售规模有所下滑，多元方式助力拿地。期内公司实现销售金额1840 亿元，同比下降17.6%，录得销售回款1853 亿元，对应销售回款率为100.7%；实现销售面积1966 万方，同比下降12.2%；销售均价9359 元/平，同比下降6.1%。拿地方面，期内公司拿地面积976 万方，同比下降58.7%，其中新一线及二三线城市占比达到87%，通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等多元方式拿地占比56%；拿地金额376 亿元，同比下降57.8%；楼面价3852 元/平，同比上升2.1%，楼面价/销售均价为41.2%，同比上升3.3pct；拿地金额/销售金额为20.4%，同比下降19.6pct，拿地力度有所减弱。期内公司新开工面积1485 万方，同比下降49.9%，完成全年计划的51.2%；竣工面积2111 万方，同比增长5.8%，完成全年计划的81.2%。商业地产方面，截至2021 年末，金科商业在管项目80 个，在管面积307 万方，已形成金科中心、金科爱琴海和金WALK 未来生活中心三大成熟产品线，全年营收、EBITDA同比增速分别为30%、32%；产业地产方面，截至期末，已布局22 个城市，累计开发和管理园区28 个，总面积超1300 万方，战略合作伙伴超3000 家，入园企业年产值超过2000 亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城等标杆园区。

    　　三道红线位居黄档，有息负债结构持续优化。三道红线方面，公司资产负债率（扣除合同负债）为69.2%，同比下降0.7pct；净负债率为69.5%，同比下降5.6pct；现金短债覆盖比为0.88，同比下降0.41，三条红线位居黄档。截至期末，有息负债余额同比减少170.5 亿元至806.1 亿元，有息负债规模下降幅度较大；有息负债结构方面，银行、非银机构、公开市场融资余额占比分别为52%、24.5%、23.5%，分别同比下降1.1pct、下降4.1pct、上升5.2pct，结构持续优化。2021 年，公司于公开市场债务融资10 次（包括公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS），总融资规模118亿元；今年2 月，公司成功发行15 亿元公司债，票面利率8%，期限4 年，融资渠道保持畅通。

    　　投资建议：维持公司买入评级，考虑到行业调控影响下结转毛利率下降，预计公司2022-24 年归母净利润增速分别为10.1%/7.7%/6.0%，对应EPS 分别为0.74/0.80/0.85元，对应PE6.01/5.58/5.26 倍，考虑到融资渠道畅通、融资成本较低，取22 年10 倍PE 估值，目标价7.43 元。

    　　风险提示：行业销售景气度下滑超预期；政策调控放松不及预期