报告摘要：

    百货业绩及财务费用上涨导致业绩同比下滑。报告期内公司实现营业收入15.28亿元，同比增长3.58%，实现净利润5864万，同比下降28.24%，扣除非经常性损益后净利润5851万，同比下降27.44%。经营活动产生的现金流量净额为-1.11亿，EPS为0.165元。

    百货业务收入、毛利率双降。报告期内公司实现商品批发零售业务收入8.23亿，同比下降11.59%，占营业收入的比重为54.6%，批零业务毛利率为14.26%，同比下降1.53个百分点。其中，友谊商城主力门店营业收入6.08亿，同比下降15.84%，毛利率为14.22%，同比下降2.1个百分点。公百货收入和毛利下降的主要原因是整体消费不振，居民消费意愿下降，因此公司进行了大力度促销活动。报告期内大连友谊商城二期项目的落成，增强了大连友谊商城的竞争力，巩固了公司零售业在大连区域的领导地位。

    房地产业务资本开支巨大。报告期内公司房地产业务收入5.3亿，同比增长58.05%，毛利率为40.63%，同比下降10.81个百分点。公司主要房地产待结算项目为海尚壹品、壹品天城、壹品星海等。期末公司预收账款32.39亿。目前公司仍在建的地产项目海尚壹品、壹品天城、沈阳商城、富丽华三期，总投资额83亿，目前已投入29.4亿，未来需投入53.6亿，2012年仍有4个拟开工的项目。房地产业务的大举扩张导致公司现金流较为紧张，财务成本压力大

    财务费用大增3846万侵蚀利润。期末公司长期借款达17.95亿，较去年同期增加8.41亿，导致本期财务费用高达5745万，同比增长202.53%，大幅拖累业绩。此外，公司销售费用和管理费用相对稳定，分别同比增长1.51%和7.99%。

    由于公司地产项目结算时点难以确定，我们谨慎估计其地产业绩。预计2012、2013年EPS分比为0.73和0.89元，其中商业部分的EPS分别为0.19元和0.27元，目前股价对应的2012年PE为29倍，考虑到公司商业业绩下降以及财务成本难以下降，维持中性评级。