公司8月9日发布2012年半年报。报告期内实现营业收入17.8亿元，同比下降0.87%；利润总额6040万元，同比下降12.34%；归属净利润4589万元，同比下降11.20%，扣非净利润4588万元，同比下降11.33%。

    2012年上半年公司每股收益0.164元，净资产收益率4.07%；每股经营性现金流0.22元。

    公司预计2012年1-9月实现归属净利润5200万-6000万元，同比下降17.98%-28.91%，折合EPS为0.186-0.215元。

    简评及投资建议。

    公司上半年受制于低迷的消费环境、市场竞争加剧以及商圈修路影响，收入同比下降0.87%，由此导致在费用额增加不多的情况下，费用率仍有所提升，最终归属净利润同比下降11.2%。

    其中，二季度收入略增2.26%，较一季度的负增长有好转；二季度毛利率延续一季度的提升态势（受益于品类结构优化以及三期高扣点的品类销售增加），同比增加0.96个百分点至19.01%；二季度期间费用率同比增加0.71个百分点，其中销售费用率减少0.4个百分点，管理费用率增加1.32个百分点，财务费用减少157万元；在毛利率改善及收入略有增长的作用下，二季度营业利润同比增长6.45%；最终得益于有效税率同比减少2.3个百分点，二季度归属净利润同比增长9.82%。

    展望2012下半年，由于市政修路的影响仍将持续，预计中兴商业大厦收入及利润增长仍有较大压力；但考虑到三期内生效益已逐渐显现（毛利率提升、费用增量较少）以及12年的低基数效应，预计公司业绩在2013年有望实现恢复性增长。

    维持对公司判断。

    （1）中兴商业大厦以23.7万平米建面（公司自有物业，12.5万平米经营面积）占据沈阳最核心的太原街商圈优势地段，定位于经营中高档和时尚青春的全覆盖业态，具有最强的竞争实力。

    （2）受制于不利消费环境及商圈修路等因素的综合影响，新中兴难以在2012年呈现较快增长，预期收入提升潜力将在未来年度体现，2013-2014年间可有恢复性内生增长。

    （3）新外延扩张仍值得期待。预期公司仍有机会围绕中兴商业大厦进行新的外延扩张，做一个更大的城市综合体。此外，我们预计不排除公司有围绕沈阳在本溪、鞍山等附近城市实施外延扩张的可能。

    下调盈利预测。我们预计公司2012-2014年EPS分别为0.42元、0.52元和0.63元，对应-5.4%、23.4%和20.4%的增速。公司当前股价6.19元，对应2012-2014年PE分别为14.7倍、11.9倍和9.9倍。公司目前17亿市值对应2012年约36亿的营业收入（主要来自于百货）PS为0.48倍，而公司旗舰店自有物业建筑面积即已达到24万平米，而PB为1.5倍（以2012年中报数据计算，而实际物业价值要远超账面价值）。我们认为公司虽然短期业绩承压，但绝对价值低估，且未来利润有恢复性增长机会，下调目标价至8.42元（对应2012年约20倍PE），维持"增持"评级。

    风险与不确定性。三期培育期较长，导致收入和利润在2012年不达预期；消费景气度下滑和竞争风险。