业绩略低于预期，2012年净利润同比降19.25%：

    公司发布年报：2012年公司实现营业收入33.65亿元，同比下降4.53%；归属于母公司的净利润1.00亿元，折合EPS 0.36元，同比下降19.25%。公司业绩略低于我们之前EPS 0.38的预期。公司2012年利润分配方案为每10股派发现金红利0.70元（含税）。同时公司公告1）设立全资子公司中兴商业科技发展有限公司，注册资本5000万元，以开拓电子商务渠道；2）澄清之前媒体报道可能存在隐瞒利润行为、商业资产被低估等传闻，澄清力勤集团参与公司改制的情况不属实，并承诺未来3个月不筹划重大资产重组、收购、发行股份等事项。

    经济不振、竞争加剧和市政施工是公司收入利润下滑主要原因：

    公司收入和净利润出现下滑的原因，我们认为主要有三点：1）目前宏观经济增长不振的趋势没有改变，消费低迷仍将持续；2）公司面临的竞争十分激烈，诸多全国知名的购物中心和百货入驻沈阳将对公司客源造成分流影响；3）公司周边中华路改造封闭施工，对商圈环境、客流以及自身经营都将带来较大影响。但从单季度拆分看，公司四季度经营情况较三季度已经出现改善迹象，其中4Q2012公司营业收入8.62亿元，同比下降6.67%，较三季度的下滑10.22%有所好转；归属于母公司净利润4315万元，同比下降15.50%，较三季度的下滑47.56%有所改善。

    综合毛利率基本保持稳定，期间费用率同比增0.97个百分点：

    2012公司综合毛利率较2011年同比上升0.05个百分点至18.34%，其中百货主业毛利率同比提升0.4个百分点至16.65%。我们认为百货毛利率提升主要是由于三期经营逐渐好转，扣点率有所提高所致；而公司毛利率较高的广告收入及场地租赁业务占比有所下滑，因此综合毛利率基本保持稳定。期间费用率方面： 2012 年公司期间费用率同比增长0.97 个百分点至13.51%，其中销售/管理/财务费用率同比分别变化0.03/1.03/-0.10个百分点至2.09%/10.96%/0.46%，管理费用率提升较高主要是由于收入出现下滑，而人工成本提升16.6%至1.71亿元所致。我们认为公司未来参与开拓电子商务渠道，盈利能力具有不确定性，中短期可能对费用率有负面影响。

    调整至中性评级，关注未来可能存在的交易性机会:

    我们调整公司2013-2015年EPS分别为0.39/0.44/0.50元（之前分别为0.44/0.50/0.57元），以2012年为基期三年CAGR11.3%，给予公司6个月目标价8.0 元，对应2013年20.5X PE。公司自有物业体量较大（1-3期共计建面24.2万平米），抵御租金上涨风险的能力较强。我们曾在2012年3季报点评中指出“由于大股东持股比例较小且自有物业重估价值高, 未来可能存在产业资本增持的可能性及交易性机会”, 自4Q2012以来股价涨幅可观，但近期股价异动后超额收益较多，估值吸引力不大，下调至中性评级。

    风险提示：公司三期培育期过长拖累业绩、沈阳百货竞争过度激烈