业绩结转平稳，利润率提升。公司上半年实现营业收入16.90 亿元，同比减少8.2%；实现归母净利润6.23 亿元，同比减少4.1%，业绩结转有小幅下滑但相对平稳。归母净利润降幅小于营收的主要原因在于：1、结算毛利率提升。约占收入89%的房地产开发业结算毛利率较去年同期提升0.59 个百分点至67.1%，带动整体毛利率提升。2、综合所得税率较去年同期下降2.7 个百分点至22.2%。此外，销售金额口径的费用率均有改善。

    　　上半年房地产销售业绩靓丽，财务状况整体改善。上半年实现销售金额12.24 亿元，同比增长146.6%，94%由大本营南京贡献，房地产开发业务取得较为靓丽的销售业绩表现。上半年公司没有新增土地储备，但存量可售和可结转土储十分丰厚。截至上半年末，公司待开和在建面积约274 万方，无论是开发销售还是结转均能满足多年开发需求，为未来公司转型医美业务提供现金流支撑。整体财务状况有所改善，属于三道红线黄档企业，净负债和扣除预收款之后的资产负债率有所改善，现金短债比则有所下降。

    　　转型医美的优质成果收入囊中，医美业务逐步成型。公司收购并表的三家医美公司是在公司2016 年转型医美时收入公司与大股东成立的医美产业基金中的。经历近5 年的培育，医美转型的成果得以呈现并收进上市公司体内。三家医美标的均为医院级别，且较为优质。三家标的2021-2023 年的对赌净利润合计三年复合增速9.5%，收购对价对应2021 年对赌业绩15.66 倍PE，处于合理水平。公司此次将体外转型医美优质成果转入上市公司报表内呈现，一方面说明公司医美业务经验已经得到一定程度积淀，另一方面也体现公司对转型医美、做大做优做强医美业务的决心。

    　　维持盈利预测和买入评级。我们预计公司2021-2023 年EPS 分别为0.40/0.48/0.59 元。公司财务状况好，地产盈利能力强，向医美业务发力坚决持续，维持买入评级。

    　　风险提示：房地产调控超预期；医美行业收并购不及预期。