投资要点

    　　会议嘉宾：泰禾集团董事副总裁 葛总、董事会秘书 洪总会议主持：兴证地产首席分析师 阎常铭

    　　会议纪要：

    　　泰禾集团董事会秘书 洪总：

    　　2016 上半年，公司还是坚决贯彻“扎根福建本土，深耕一线城市”的前瞻布局，发展非常迅猛。公司不断加码以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区和以深圳为中心的珠三角地区的布局。2016 上半年新进入了苏州、佛山、东莞等一些热点二线城市。公司除通过招拍挂获取资源外，还通过收购、合作等方式增加土地储备，共获取了11 个优质项目，分布于北京、上海、深圳、苏州等核心城市，为公司后续持续快速发展奠定良好基础。上半年持续贯彻高品质、高周转、控成本、增效益的经营策略。上半年实现主营业务收入66.18 亿元，同比增长58.87%。在战略投资并购方面和项目合作方面，以及项目储备方面，公司做了很多工作。

    　　上半年公司新增土地储备建筑面积212 万平米，权益建筑面积154 万平米。报告期末，公司拿地未开工建面接近500 万方。

    　　公司充分发挥上市公司融资功能，多方筹集资金。上半年公司完成了20 亿中票、私募30 亿元、小公募45 亿元的发行，基本都是替换原有融资，优化债务结构，降低了融资成本。公司今年有息负债成本下降明显，去年平均成本在10%以上，今年中期下降到8%左右，还有进一步下降空间。目前公司还在推进非公开发行和私募债，有信心按期完成融资计划。

    　　公司整体品牌战略继续高举高打，泰禾院子、泰禾广场都深入人心。目前泰禾院子产品已经布局9 城14 院子，其中有5 个是合作开发项目，显示了公司强大的品牌影响力。合作伙伴包括信达地产、华发股份、大名城等上市公司，也有北科建等知名国企。泰禾广场在福州、泉州运营都比较好，而且在北京昌平获取了一个商业地产项目，未来公司会推出首个布局一线的北京泰禾广场。

    　　公司上半年结算金额中住宅占比在40%左右，商业占比在60%左右；结算面积看住宅占45%左右，商业占比55%左右。上半年实现净利润7.75 亿元，同比增长36.87%；总资产首次突破千亿，净资产达到173 亿元。泰禾发展比较迅猛，公司从13 年到现在的发展速度在行业内是比较快的。泰禾在未来大的发展战略上形成了“地产+金融+健康＋文化”四大产业多元发展的布局。

    　　泰禾集团董事副总裁 葛总

    　　泰禾现在有四大业务板块，一是地产，二是金融，三是医疗，四是文化旅游。我们董事长围绕这四个板块提出围绕人们的衣食住行、吃喝玩乐、生老病死，围绕一个人的全生命周期提供泰禾独具特色的产品和服务。

    　　地产这块大家比较了解，我们专注在一线城市，专注在高端，这么多年的开发和建设，我们积累了很多高端客户和服务高端客户的经验和心得。我们现在希望给这些高端客户提供住宅以外的其他服务，比如医疗、金融服务。所以今年6 月份，泰禾投资收购了香港的大新寿险和澳门人寿两张保险牌照，这个正在香港保监审批过程中，我们预计会在年底完成审批。另外今年三月份泰禾投资收购了美国的阿莱恩斯，专门做医学影像、疼痛管理、肿瘤治疗之类的医疗上市公司。这些收购和并购都围绕着金融和健康板块服务做准备。

    　　金融这块，我们出发点是围绕保险牌照来做文章。大家都知道近几年香港和大陆的保单都卖的很好。就是因为国内客户在健康有这方面的需求。围绕着泰禾的健康、地产，我想我们可以给客户提供更多金融方面的需求，而且客户对健康的需求有保险公司的保单来做支撑，这是双赢的。既给客户解决健康问题，也为我们的医疗、保险板块的业务发展，带来了很多客户的资源。

    　　问答环节：

    　　Q1、公司几年前在一线城市大规模布局，当时很多人认为我们拿到都是地王，我们是如何拿出这个魄力坚定布局并取得如此辉煌成果呢？我们的主要判断依据是什么呢？我们对一线城市或者对中国房地产市场的中长期判断是怎么样的呢？

    　　洪总：从13 年开始，从每年的新增土地和土地支出可以看出，泰禾在地产业务上的布局是很有前瞻性和非常坚决的。公司作为闽系房企，率先走出福建，先到了北京，从中国院子项目起步，已经在北京布局了13 个项目。公司在战略上，对一线城市，特别是以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区和以广州深圳为中心的珠三角地区这几个强势地区，我们认为这几个区域是国家发展战略和未来城市群最核心的区域，发展空间很大。福建本土区域持续受益于一带一路、自贸区等战略，我们也没有落下。我们布局的都是契合国家发展战略的区域。

    　　这些区域发展态势都很好，但是土地资源是相对稀缺的。随着城市分化加剧，我们对一线和核心二线城市还是持续看好。我们认为今年下半年和明年，在核心城市地王可能还是频出，住宅价格还会提升。我们抓住了几个窗口期，在13、14年也是逆势加杠杆，当时很多投资者对泰禾也很担忧，但事实证明泰禾布局是很有前瞻性的。2016 年上半年公司在土地市场公开招拍挂也获取了几个项目，公司都是在充分论证基础上去参与的，更多的是考虑战略投资、并购、合作开发来获取优质项目资源，来有效控制项目成本，同时支持上市公司未来3-5 年的持续快速发展。我们认为泰禾的规模还有必要进一步做大，因为未来的竞争一方面是差 异化，但是一方面规模也是非常重要。我们在规模上还会继续努力。

    　　Q2、在获取土地方面，不仅局限于招拍挂，目前地价不算便宜，您提到还可以通过战略并购来获取项目。这种并购是专门针对那些布局核心区域的优质地产公司么？

    　　洪总：我们还是瞄准在我们布局的战略区域，去寻找一些并购资源。这些资源相对我们还是成本可控的，或有事项要尽量清除干净，公司拿到后可以快速启动开发。公司今年收购的几个项目看，折合成土地来看，楼面价都很有优势。公司近期披露的几个收购项目，包括珠海保税区、南京华誉、福州泰康等，测算下来土地价格都很有竞争力。

    　　Q3：我们的现金流状况怎么样？

    　　洪总：目前上市公司现金流良好，融资渠道非常顺畅。作为上市平台，可以通过再融资达到净资产进一步提升，可以通过发债或资产证券化，获取低成本资金。

    　　我们各种融资方式都会去尝试和运用。在发展速度平衡上，我们一直都有一个风险控制意识。获取项目的质量决定了未来是否会面临较大风险。在资金成本方面，我们今年还会进一步降低，达到7%以下是完全有可能的。公司近年来资金成本下降还是很快的。

    　　Q4：公司现在总的土储和可售资源情况？下半年公司推盘会在哪些城市？

    　　洪总：目前截止7 月份，已推未售和待开发（不包括近期新获取项目）总货值接近2000 亿元。从货值金额看，一线城市占比接近80%，北京接近600 亿元，广深区域接近500 亿元，上海区域接近450 亿元，其他的主要在福建大本营，接近450亿元。面积口径看，福建占比40%，其他的布局在北上深。这些数据没包括新近并购的几个项目。

    　　Q5：公司在金控上做了挺多布局，今年也收购了福建一卡通。我们对金融业务是怎么定位的？是希望成为独立事业部还是希望跟地产业务合作？

    　　洪总：目前在金融布局上有的是财务投资，像之前投资的东兴证券、海峡银行；有的是战略投资，像大股东前段时间收购了香港大新银行旗下的寿险板块。我们的想法一方面是财务投资，享受投资回报，另一方面也对泰禾获取金融资源有一些帮助。这些业务发展到一定程度后，跟泰禾主业也会产生协同作用。公司收购一卡通这块，其实对公司商业地产运营帮助很大。一卡通目前应用在福建省内泰禾所有商业地产和酒店的收费、第三方支付、会员管理、预付卡、网络支付等等，未来还会跟泰禾的物业管理整合起来，这能成为我们客户和业主一个很好的金融工具，未来还会进一步拓展社会化的服务。

    　　Q6:从各个融资渠道的融资规模和融资成本是怎样一个水平？

    　　洪总：目前，有息负债结构大概是银行30%左右，公司债中票接近30%左右，其他金融机构贷款40%左右。平均成本在8%左右，银行低于7%，非银行金融机构融资9%左右。公司债中票基本上是去年下半年和今年上半年发的，那时公司信用级别是2A，现在提到2A+了，原先的成本是7%左右，我相信未来公司发债的成本会有大幅度下降，会在6%、5%以下。

    　　Q7:本次定增中有28 亿是偿还金融机构贷款，这个定增目前的进展如何？

    　　洪总：关于非公开发行，已经在证监会的受理审核状态，我们会根据证监会的意见结合当前监管的导向以及公司再融资效率优先等考量来做好推进本次非公开发行的进程。

    　　Q8:对城市布局有没有新进入其他城市的打算？

    　　洪总：城市布局方面，大方向仍然是原来的北上深，福建大本营，四大区域。我们也不排除对一些比较看好的、未来有发展空间，也有好项目的城市进行考虑。

    　　前提是这个城市的地产发展比较健康，还有发展潜力。所以我们在这一块会非常慎重，针对每个项目每个项目来考虑。明显我们三四线城市不去，西部、东北区域不会去。

    　　Q9:洪总刚才提到有500 万平的土地拿到还未开工，这些土地未来怎样规划？住宅还是商业，地域分布如何？

    　　洪总：目前500 多万平在福建有超过200 万，北京大概105 万平，上海接近90万平，广深区域接近100 万平。关于商业和住宅的比例，商业比例小一点，以住宅为主。

    　　Q10:为什么泰禾集团要发这么多私募债？

    　　洪总：目前主要还是公开发行、中票发行这一块有额度比例的限制，私募这块没有这方面限制，我们相信私募的利率水平也可以控制在比较好比较低的水平里，这个我们还是非常有信心的。随着未来公司规模的进一步扩大，我们会采用利率水平更低的融资方式，另外我们的融资并非纯粹的扩大债务规模，而基本上是用成本比较低的信用债来置换掉非银行金融机构借款，有利于降低公司整体的融资成本。

    　　Q11:现在银行授信对泰禾集团是怎样一个情况？

    　　洪总：对房地产企业这块，大多数银行都给我们有一些授信，比如建设银行总行就一次性给我们90 亿的总授信。目前更多银行根据公司的项目，逐个项目去申请。

    　　表面上总授信规模不大，但实际上我们在银行这块融资渠道非常顺畅，我们的项目都在一线城市，项目优质，都能获得金融机构的支持，所以不能单看银行的授信规模。

    　　Q12:具体的授信规模大概多少？

    　　洪总：目前没有用的还有300 亿-400 亿之间，但只要有项目出来，自然而然就会增加授信。