投资要点

    项目正式落定，低成本+长租期，轻资产运营方式不变：早前公告该项目或租或买，此次确认为长租 30年，1-3年 0.7元/平米/天，4-7年 1.56元/平米/天，8-10 年 2.42 元，此后每两年递增 5%。以显著低于市场价的租金成本长期租入，锁定未来若干年的成本；且项目由周浦当地开发商建设完成后交由周浦建设公司转租给海印运营，海印不承担项目的资本开支和建设成本，因此该项目运营模式为典型的重资产项目的轻资产操作方式，风险可控；

    盈利空间巨大：首先周浦镇当地作为为浦东新区四高示范小区，周边拥有大体量的住宅小区项目，需求有保障；其次，项目免租期半年，给公司足够的时间进行招商及培育；再次，当地商铺的租金水平目前在 3-5元/天左右，毛利空间较大，我们估计毛利空间超过 70%；

    经营面积快速扩张，有望进入业绩往上拐点：截止目前，公司共计运营商业面积 28 万平米，本项目增量 7.8 万平米，后续仍有奥特莱斯部分面积的开业和花城汇、展贸城等项目，预期公司在 12年进入一个由内生增长（提租）向外延扩张转变的拐点，业绩的快速增长可以期待。

    财务与估值

    我们预计公司 2012-2014 年收入分别为 20.28亿元、 24.84亿元及 27.54亿元，每股收益分别为 1.01、1.35、1.50 元，其中商业+高岭土业务的实际净利润贡献分别是 0.74、 1.13和1.30元，分别对应的增速是 55%、 52%和 18%（未考虑展贸城二期、周浦、肇庆等项目），考虑主业较快的增速，我们给予公司 2012年主业 30倍的估值，维持公司买入评级，目标价 26元。

    风险提示

    存量项目提租幅度小于预期、新项目开业慢于预期等