点评

    轻资产模式运作周浦一期项目，奠定公司跨区域扩张基础

    本次“海印?周浦滨水新天地项目”为公司前期公布的“周浦小上海风情商贸区项目”的一期工程。项目依旧采用公司的轻资产运作模式，长期租赁有价值提升空间的商业物业，重新进行商业定位策划后，再转租给商户经营者，获得稳定增长租赁收益。项目由周浦当地房地产开发商建设完成后交由周浦建设公司租给海印运营，海印不承担项目的资本开支和建设成本，并且长租成本低，海印按月支付建设公司租金，降低项目和资金风险。本次周浦项目为公司商业物业经营史上首个跨省运营的商业物业项目，是公司“走出去”战略的跨省项目首次尝试。针对市场对于海印能否跨区域扩张的疑问，本次项目将验证公司多年的商业运营能力，奠定公司未来跨区域扩张复制的基础。

    低成本长租期降低运营风险，保证项目未来提租空间

    项目总用地面积约 5.26 万平方米，总建筑面积约 7.8 万平方米。项目免租期为 6 个月，自周浦建设公司完整交付物业之日起计。租期 20 年，自免租期满之日起计。租期满后，若公司申请续租，则租赁期限无条件延长10年。前20年合同总金额约为12.44亿元。第21至 30年（若有）合同总金额约为 10.32亿元。本次项目不仅租期较长，而且租金成本较低。租金标准为第 1-3 年 0.70 元/平米/天，第 4-7 年 1.56 元/平米/天，第 8-10 年 2.42 元/平米/天，第 11 至 20 年及第 21 至 30 年（若有）每两年递增 5%。公司通过长租期加低成本的模式降低了项目运营风险，也保证了项目度过成熟期后大幅提租的空间。

    公司扩张速度快于市场预期，成就领先商业物业运营商

    目前公司共拥有商业运营面积 27.93 万平米，本次“海印?周浦滨水新天地项目”物业租赁面积占公司商业物业运营总面积的27.93%，我们预计周浦项目起租时间为 2014 年。我们认为， 2013-14年间，随着肇庆又一城、国际展贸城以及上海周浦项目等逐渐进入起租期，公司的商业运营面积及租金收入将会大幅度的增长。未来不排除公司异地扩张的新项目出炉，公司扩张速度或快于市场预期，从项目经验来看，公司对商业综合体的运营能力甚至要优于万达商业地产， 未来公司在广东乃至全国商业地产开发与运营以及规模将得到快速提升，届时海印股份将成为国内规模最大运营能力最优秀的商业物业运营商企业之一。

    盈利预测、估值及投资评级

    业绩方面，我们预测公司 2012-2014年收入为 22.15亿元、29.31亿元和 36.79 亿元，分别同比增长 21%、32%和26%。归属母公司净利润为 5.10 亿、 7.25亿和 9.55亿，分别同比增长 32%、 42%和32%，对应 2012-2014 年每股收益为 1.04 元、1.47 元和 1.94 元，维持公司“强烈推荐”评级不变，目标价 24元。

    风险提示

    城市综合体系列及国际展览馆项目进展低于预期。