投资要点：

    华联股份经营的社区型购物中心为消费者节省交通成本和时间成本，所提供的儿童乐园、教育、餐饮等实地体验式服务内容可以满足家庭成员多人出行所带来的消费需求，同时也在一定程度上避免互联网消费的冲击；

    拥有在商业物业开发运营领域具有丰富经验的专业团队，所开发的物业可供出租面积有望较普通开发多出20%的面积，高管及核心团队所具有的百货和超市业零售经验将对公司市场判断、品牌管理、招租运营等方面所有助益；

    物业规模将进入快速增长期，公司现有物业16个，预计2011-2013年均新增物业9家以上。开发重点区域以北京为主，围绕8个重点城市展开。随着非公开定向增发及债券和短融的发行，公司未来3年的资金压力将得到缓解；

    "保底+提成"双枪策略创造内生增长。区别于传统以租金为单一收入来源的租赁物业形式，公司所采取的"保底+提成"租金方式将企业利益与租户利益紧密结合在一起，为推动公司内生增长起到积极作用；

    9成分红，重视投资回报。我们注意到公司于2009年修改公司章程，提出每年应至少有一次股利分配，并且每年分配的利润不少于该年可分配利润的90%。我们认为该项公司章程的修改为追求稳定回报型投资者提供了较好的选择；

    长期股权投资回报值得关注。我们预计公司对华联财务公司3.33亿元及绵阳产业基金约1亿元的投资未来将为公司创造约0.4亿元的年投资收益。

    盈利预测及估值和投资建议：我们预计公司2011-2013年营业收入分别为7.57亿元/11.69亿元/17.47亿元，对应摊薄每股收益分别为0.09/0.21/0.39元。基于贴现现金流模型的主要参数，我们假设WACC为9.71%，推导出公司的价值中枢为12.67元；综合贴现模型、DDM及相对估值的合理价值为9.28元。基于公司正处于快速扩张期，业绩提升较快，富于内生增长和高比例分红的投资亮点，我们建议关注绝对估值所反映的投资价值。本次上调投资评级至"买入"。