公司公布 15 年年报，实现营收 80.3 亿元（由于会计政策变更经追溯调整同比增，归母净利润 4.7 亿元（调整后同比降 36.2%，主要由于采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益减少 8.2 亿元至 2.9 亿元，以及少数股东损益占比提升 22 个百分点至 23.3%）；净负债率 97%（降 43 个百分点）。

    　　投资要点：

    　　地产业务毛利率大幅提升正如我们此前预期。 房地产业务 15 年营收 71.4 亿元，同比+9.6%，毛利率 29.2%，增加 5.5 个百分点。 金属制品 15 年营收 8.4 亿元，同比降 36.5%，亏损 9732 万元。销售费用 3.1 亿元（-1.8%），管理费用 2.8 亿元（+13.4%），财务费用 3.1 亿元（+15.7%）。 预收账款 63.8 亿元已锁定半年业绩。

    　　预计公司 16 年将受益武汉市场量价齐升，实现销售金额约 101.8 亿元（+20%）。

    　　地产业务 15 年销售面积极104 万方（+13.3%），其中住宅（含澳洲项目）、 商业、写字楼、工厂分别为 78.1、 6.1、 14.5、 5.0 万方，销售金额 84.8 亿元（+13.7%）；结算面积极101万方（+16.6%），其中住宅、商业、写字楼、工厂分别为 72.3、 6.7、 11.9、 9.6 万方，结算收入 66.1 亿元（+2.2%）。 截至 15 年末，待开发建面 767 万方，可售存量约 95 万方，其中住宅（含澳洲项目）、商业、写字楼、工厂分别为 44.2、 3.8、 27.0、 20.4 万方。

    　　项目销售良好，北京宇盛宏利项目拆迁工作基本结束，澳洲普罗米娜项目实现了当年开发、当年销售。 15 年末持有型物业约 15.4 万方，其中群星城（8.6 万方）出租率 98%，东澜岸广场 （2.9 万方）出租率 97%，漫时区（3.3 万方）出租率 83%。

    　　公司以福星智慧家为载体，稳步推进社区 O2O 基础、 增值服务，打造利润新引擎。

    　　福星智慧家依托首创物业众筹模式迅速扩张，15 年年末物业服务面积已超 6 千万方，服务人群 180 万人，合作企业 20 余家，进入上海、成都、西安、北京等地，实现跨区域发展和全国化架构的顺利搭建。 预计 16 年智慧社区将高速扩张，众筹管面积极1.5 亿平，服务人群近 400 万，利润有望超千万，成新的利润引擎。

    　　公司持续受益武汉市场火热，房地产毛利提升，当前股价接近前期定增 12.66 元，元/股，安全边际较高。 预计 16-18 年营业收入 98、 111、 122 亿元，对应增速分别为 21%、 14%、 10%，三年复合增速 15%；16-18 年最新摊薄 EPS 为 0.62、、 0.93 元，三年复合增速 23%，对应当前股价 PE20、 16、 14 倍，建议逢低吸纳等待价值回归，6-12 月目标价 15.8 元，对应 16 年 PE25 倍，维持“强烈推荐” 评级。

    　　风险提示：短期内市场波动剧烈，智慧社区推广不达预期等。