2020 年业绩符合我们预期

    　　公司公布2020 年业绩：营业收入同比增长9%至786 亿元，归母净利润同比增长70%至71 亿元，与业绩预告一致，符合我们预期。

    　　收入稳增，利润率提升，非并表结算推动业绩实现高增长。公司期内房地产结算收入同比增长14%至586 亿元，结算毛利率上行1.2ppt 至19.1%；竣工面积同比增长43%至1349 万平，但竣工项目并表比例偏低，合联营企业结算规模大幅增长，带动投资收益同比增长105%至43 亿元。

    　　发展趋势

    　　财务指标大幅改善，料继续积极向“绿档”靠拢。公司2020 年末净负债率较年初下降71.1ppt 至97.3%，剔除预收款资产负债率较年初下降4.2ppt 至79.8%，现金短债比提升0.4 倍至1.41 倍，由“橙档”改善至“黄档”，全年有息负债同比增长13%至799 亿元，绝对规模仍低于同体量可比房企。我们预计公司将进一步优化报表质量，降低融资成本，改善财务指标，努力实现“绿档”达标。

    　　多元拓储渐发力，关注降杠杆过程中补地节奏与力度。公司2020年拿地金额/拿地面积同比增长47%/54%至762 亿元/1523 万平，二线和三线城市比例4:6（金额口径），股权收购占比5%，年末可竣工土储增长6%至4472 万平。我们估计公司当前可售土储覆盖倍数约2 年，补地需求仍较强，1Q21 已经通过城市更新、旅游、收购等方式多元拿地。我们预计未来公司将继续拓展拿地渠道，有望在集团支持下通过建筑、产业等渠道获取土储资源，建议投资者关注“两集中”供地政策下公司补库节奏以及降杠杆过程中土储充裕度和杠杆端改善速度的平衡。

    　　销售额料延续稳健增长。公司2020 年实现销售金额2238 亿元，同比增长14%，销售面积1685 万平，同比增长9%。我们估算公司2021 年初滚存货值约1000 亿元，新推出货值料达3000 亿元，全年在约4000 亿元可售货值的支撑下，销售额有望达2400~2600亿元，对应60%~65%的去化率10%左右的同比增速。

    　　分红比例创上市以来新高，股东增持彰显信心。公司2020 年每股拟分红0.56 元，对应分红比例30.05%，为2009 年上市以来最高水平（2010~2019 年均值14%），在融资转紧环境下仍积极提高分红比例。公司2020 年和2021 年均发布控股股东增持计划，年初至今控股股东中南城投累计增持110 万股，当前持股比例53.85%，彰显对公司未来长期发展的坚定信心。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变，公司当前股价交易于3.0/2.6 倍2021/2022 年市盈率，横向和纵向比较均处于底部水平，提示公司当前时点配置价值。维持跑赢行业评级和目标价9.60 元，对应4.1/3.4 倍2021/2022 年目标市盈率和34%上行空间。

    　　风险

    　　融资环境超预期收紧；主要布局城市调控政策超预期转紧。