规模、杠杆、激励多位一体，维持“买入”评级中南建设在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。鉴于行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。我们调整2021-2022 年盈利预测，新增2023 年盈利预测，预计2021-2023 年归母净利润90.4、102.8、112.8 亿元（2021-2022 年前值90.1、103.3 亿元），EPS 分别为2.36、2.69、2.95 元，当前股价对应PE 分别为3.0、2.7、2.4 倍。公司基本面仍较稳健，维持“买入”评级。

    　　业绩持续高增长，毛利率逆势提升

    　　公司发布2020 年年报，2020 年实现营收786.01 亿元，同比增长9.4%；归母净利润70.78 亿元，同比增长70.0%，基本每股收益1.87 元。公司业绩保持高增长，主要源于：（1）盈利能力持续提升，综合毛利率17.3%，同比提升0.5 个百分点，其中房屋销售、建筑施工业务毛利率分别为19.1%、8.7%；（2）三项费率6.49%，同比下降1.0 个百分点；（3）非并表项目投资收益明显增加，投资收益同比增长105.1%至42.90 亿元；最终推动公司净利率9.9%，同比提升3.5 个百分点。

    　　销售破2000 亿，拿地端表现积极

    　　2020 年公司销售面积1685.3 万平米，同比增长9.4%；销售金额2238.3 亿元，同比增长14.2%。拿地端表现积极，2020 年公司新增项目107 个，拿地面积1523万平米，同比增长54.0%，其中通过公开方式获取占比88%；拿地金额762 亿元，同比增长46.7%。拿地金额是销售金额的34.0%，同比提升7.6 个百分点；楼面价占销售均价的37.7%。截至2020 年，公司未竣工土储4472 万平米，一二线城市占比约36.4%。

    　　降负债进行时，位于三道红线“黄档”

    　　2020 年公司有息负债799 亿元，同比增长14.3%；短期债务占比29.3%，同比下降5.1 个百分点；公司现金短债比为1.41 倍，扣除受限资金之后为1.04 倍；净负债率为97.27%，同比下降71.1 个百分点；剔除预收后的资产负债率为79.76%，同比下降4.2 个百分点，位于三道红线“黄档”。

    　　风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。