公司发布2020 年业绩预告，2020 年实现归母净利润42,000 万元-45,000万元，同比增长46.7% - 57.2%。

    核心观点

    并表推动业绩大增，疫情影响经营业务利润。报告期内公司业绩大幅增长，主要原因是招商物业自2019 年11 月起纳入公司合并报表范围，公司物业管理业务本期归母净利润同比增加2.7~3.0 亿元。但是业绩增速不及市场预期主因是公司资产管理业务受疫情影响，本期归母净利润同比下降0.4~0.5亿元，但利润下滑幅度较前三季度明显缩窄。此外，其他业务（主要是遗留的房地产业务）因2019 年同期冲回以前年度多计提土地增值税等，2020 年无此事项发生，导致归母净利润同比下降0.7~1.0 亿元。

    口径调整后核心业务仍高增，彰显中流砥柱风采。我们估算2019 年度招商物业业绩为2.0 亿元，2019 年中航物业+招商物业净利润合计约为4.0 亿元。而根据并表部分业绩和预增区间估算2020 年中航物业+招商物业业绩为5.1-5.4 亿元，则估算统一口径后中航物业+招商物业业绩同比增长28%-35%。在公司组织架构和管理层变动较大的情况下，核心物管业务业绩仍保持较快增速，彰显公司在物业领域的优势地位。

    组织架构调整基本完毕，市场化改革提升利润空间。公司2020 年完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整，2021 年1 月公司公告完成新总经理的聘任。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距，市场化改革有望打开利润空间。在2020 年较低业绩基数下，2021 年业绩会有较大修复空间。

    财务预测与投资建议

    维持增持评级，调整目标价至28.90 元（原目标价36.04 元）。根据业绩预告，我们调整公司2020-2022 年EPS 的预测值为0.41/0.77/1.03 元（原预测值为0.63/0.87/1.18 元）。可比公司2021 年估值为34X，考虑到公司在非住物业赛道的龙头地位以及非住物业盈利的确定性，我们维持公司10%的估值溢价，对应2021 年PE 估值为37X，对应目标价28.90 元。

    风险提示

    房地产业务剥离具有不确定性。利润率提升低于