公司动态

    　　公司近况

    　　招商积余公告拟出售持有的中航城投资、昆山中航及赣州九方三家子公司100%股权，受让方均为控股股东招商蛇口下属企业，总对价为7.78 亿元。

    　　评论

    　　资产剥离第一步落地，持续聚焦主业。作为招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的主平台企业，公司积极推进“12347”发展战略，聚焦物业管理及资产管理两项核心主业，打造轻资产运营平台。本次转让的三家子公司资产主要为公寓、商业及购物中心等持有性物业，是其在重组过程中的历史遗留产物，资产较重且回收期偏长。我们预计本次股权转让有望推动其发展战略落地，进一步聚焦主业，提高整体资产运营效率和盈利能力。

    　　交易对价合理，有效回笼现金。截止2021 年8 月末，三家子公司净资产价值合计7.73 亿元，评估价值即交易对价合计7.78 亿元，二者大致持平。截至2020 年末，三家公司的账面投资性房地产合计14.0 亿元，占招商积余同期投资性房地产金额的20.3%；有息负债合计2.1 亿元（招商积余同期有息负债30.9 亿元），账面现金合计0.3 亿元（招商积余同期货面现金23.0亿元）。我们认为本次交易能够帮助招商积余有效回笼现金，支撑其在物业管理一级市场收并购机遇期充分把握机会。利润方面，2019 年、2020 年和2021 年1-8 月三家公司合计净利润分别为-712、39 和8,033 万元，其中2021 年1-8 月激增主要系赣州九方录得公允价值变动收益9,471 万元。

    　　有质量持续成长可期。公司的城市公司整合及组织架构调整已基本完成，收并购已实现突破陆续落地，本次转让亦是其非核心重资产业务有序剥离的重要第一步。往前看，我们认为公司在坚定推进“12347”发展战略过程中，有望稳步推进核心业务提质增效、持续推进非核心重资产业务剥离及收并购补充规模等工作，未来有望进入有质量的持续成长阶段。

    　　估值与建议

    　　我们维持2021 年、2022 年和2023 年5.3 亿元、7.3 亿元和8.9 亿元盈利预测不变，分别对应22%、37%和22%的同比增速。考虑到现金回流后潜在收并购或提供更多利润弹性，上调公司2022 年目标市盈率至33 倍，对应目标价上调3%至22.7 元，隐含26%上行空间。维持跑赢行业评级。公司当前交易于26 倍2022 年市盈率。

    　　风险

    　　转型进度、提质增效速度等慢于预期，项目拓展不及预期。