业绩稳健增长，毛利率有所改善。公司2021 年全年营收105.91 亿元，同比增长22.42%，归母净利润5.13 亿元，同比增长17.25%。全年综合毛利率13.76%，同比+0.15pct，其中物管毛利率11.43%，同比+0.47pct。

    分业务看：1）物管业务相对稳健。2021 年，公司物管营收99.08 亿元，同比增长23.31%，估算物管净利润约5.60 亿元，同比增长5.15%。剔除疫情补贴影响，物管盈利能力同比2019 年有所改善。2）资管业务基本恢复常态。2021 年，资管业务营收5.56 亿元，同比+23.70%，已恢复至2019 年的9 成左右。3）开发业务拖累业绩。2021 年，公司其他业务营收1.26 亿元，同比-24.12%。由于本期计提存货跌价准备，公司开发业务一定程度拖累业绩。但后续资产剥离推进，有望改善。

    物管规模持续扩张，非住优势持续凸显。截至2021 年末，公司在管面积约2.81亿平方米，同比+47%，非住占59%，比例同比提升9pct；实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%，非住占74%。

    整合阵痛已过，公司成长迈入新阶段。主要表现为：1）收并购战略落地，央企层面收并购优势凸显：公司2021 年末，接连收购上航物业、南航物业，增资扩股汇勤物业。2）资产剥离业务有实质进展：2022 年初，公司拟转让三家子公司股权给招商蛇口下属企业。轻重分离有利于公司优化资产和债务结构，提高运营效率。

    截至2021 年末，公司投资性房地产价值约70 亿元，存货价值约14 亿元。3）控股股东协同加速：物管领域，地产供给侧改革趋势下，母公司为公司提供稳定业务增量，在收并购、大客户拓展等方面也提供重要支撑。资管领域，招商蛇口提出“双百计划”，母公司项目快速注入，由2020 年的18 个提升至35 个。

    投资建议：公司定位央企物管旗舰，受益地产政策改善及行业供给侧改革，母公司资源支撑“大物管+大资管”发展。且公司整合阵痛已过，提质增效可期。我们维持公司盈利预测，预计公司22 年、23 年EPS 分别为0.67 元、0.84 元，按照2022年3 月17 日收盘价，对应PE 分别为22.5 倍，17.8 倍，维持“审慎增持”评级。

    风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。