公司公告2021 年年报：营收利润有序增长，资产减值影响利润增速。

    　　1）2021 年，公司实现营业收入1059093 万元，较上年同期增长22.42%。

    　　公司实现利润总额74637 万元，较上年同期增长18.67%；归属于母公司所有者净利润51287 万元，较上年同期增长17.25%。

    　　2）2021 年公司经营活动产生的现金净流量为70274 万元，净利润45264 万元，两者差异25010 万元。造成差异原因是：资产减值损失、信用减值损失、资产折旧与摊销、存货的减少导致公司净利润减少合计16528 万元；投资收益、财务费用支出等导致公司净利润减少合计8086 万元。以上因素影响净利润但不涉及经营活动现金流量。

    　　加大业务拓展力度，管理规模持续扩张。

    　　1）2021 年，公司物业管理业务实现新签年度合同额30.50 亿元，同比增长24%。截至2021 年末，公司在管项目1717 个，管理面积2.81 亿平方米，同比增长47%。

    　　2）商业运营方面，截至2021 年末，公司在管商业项目44 个（含筹备项目），管理面积179 万平，其中管理公司自持项目4 个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目35 个，第三方品牌输出项目5 个。

    　　积极推进重资产剥离工作，资产债务结构持续优化。基于轻资产运营平台的战略定位，公司按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”原则，积极创造条件推动重资产剥离。2022 年初公司股东大会同意将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司，重资产剥离工作迈出实质性一步。本次股权转让完成后，将有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022、2023 年的EPS 分别为0.65 元、0.83 元。按照公司2021 年3 月18 日收盘价14.38 元计算，对应2022 和2023 年PE 为22.06 倍和17.36 倍。我们给予公司2022 年30-33XPE，目标价格区间为19.5~21.45 元，维持“优于大市”评级。

    　　风险提示： 1）新签合同金额不及预期；2）资产管理业务恢复不及预期；3）受托管理母公司的部分商业的运营管理增长不及预期；4）毛利率修复不及预期。