事件：2022 年3 月18 日公司发布业绩公告。

    投资要点

    收入利润稳定增长，毛利率稳中有升：招商积余2021 年收入105.91亿元，同比增长22.42%，实现净利润4.53 亿元，同比增长10.75%，归母净利润5.13 亿元，同比增长17.25%。分项收入来看，物管业务99.08 亿元，同比增长22.31%，资管业务5.56 亿元，同比增长23.70%，其他业务1.26 亿元， 同比下降24.12% ， 分别占比93.56%/5.25%/1.19%。其中受地产行业环境影响资产减值1.6 亿元，但投资性房地产产生的公允价值变动收益1.07 亿元，缓解了业绩的冲击。公司2021 年毛利率13.8%，同比增长0.2%，分项毛利率来看，物管业务11.43%，同比提升0.47%，资管业务56.18%，同比下降1.09%。

    定位轻资产运营平台，资产债务结构持续优化：2022 年初，公司拟定剥离三家下属企业，加快轻资产运营模式落地。截止21 年底，公司总资产167.7 亿元，较期初增长2.52%；归属于上市公司股东的净资产86.6 亿元，较期初增长4.35%；资产负债率48.85%，较期初下降0.51%。有息债务余额27.5 亿元，同比下降2.88 亿元；债务结构稳定，以中短期借款为主，财务费用同比减少0.46 亿元，其中利息支出减少0.4 亿元。

    管理规模持续扩张，多元市拓能力表现优异：截止2021 年，公司物管业务新签年度合同额30.50 亿元，同比增长24%，在管项目1717 个，管理面积2.81 亿平，同比增长47%。公司持续巩固非住市场领先优势，积极拓展高质量项目，千万级项目数量同比增加43%。公司通过“总对总”和合资合作开拓市场，新签年度合同额同比增长133%/298%，公司还通过收并购拓宽标的获取渠道。公司物管增值服务实现营收21.1 亿元，同比增长34%，占物管业务营收21.25%，同比增长8.6%。

    其中到家汇商业业务发展提速，2021 年平台交易额8+亿元，同比增长66%，实现营收2.66 亿元，同比增长约500%。

    资管业务持续发力，持有物业经营稳步修复：商管运营方面，截止2021年末，公司在管商业项目44 个（含筹备项目），在管面积179 万平方米。持有物业经营方面，公司持有的物业包括购物中心、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.12 万平，出租率为98%。其中随疫情好转，购物中心及写字楼的平均出租较上年同期略有回升。

    投资建议：买入。我们预计公司2022 年EPS 为0.65，对照公司可比公司估值，给予公司2022 年28 倍PE，对应市值192 亿元，目标价18.06 元，维持“买入评级”。

    风险提示：疫情反复、外拓市场不确定性、资产剥离不确定性、剩余房地产项目处置风险。