公司业绩稳健 增长，毛利率有所提升。2021年公司实现营业总收入105.9亿元，同比增长22.4%；归母净利润5.1 亿元，同比增长17.3%。综合毛利率13.8%，较2020 年上升0.2 个百分点；管理费用率3.7%，较2020年下降0.3 个百分点；净利率4.8%，较2020 年下降0.2 个百分点。公司净利率的同比下滑主要由于21 年计提资产及信用减值1.61 亿元，相应减少归母净利润1.25 亿元，此外公司所得税税率43.9%，较2020 年上升3 个百分点。

    　　物管规模高速提升，非住领域持续领先。2021 年公司在管项目1717 个，较2020 年增加279 个；在管面积2.81 亿平，同比提升47.2%，物管规模增速大幅提升。其中非住宅占比大幅提升9 个百分点至59%，2021 年公司非住优势业态高速发展，公园、医院、城市服务等业态在管面积大幅增加。物管板块的整体毛利率提升0.5 个百分点至11.4%，毛利率及管理费用率的提升，一方面源于物管规模增长和密度提升，规模效应得以显现，同时非住业态的占比大幅提升。另一方面，公司积极推行“一业态一模板”的标准化动作落地，以及集中采购、停车场无人值守等降本增效措施，有效提升经营效率和人均效能。

    　　多路径积极拓展，收并购实现突破。公司2021 年新签约合同额30.5 亿元，同比增长24.2%，其中第三方占比提升4 个百分点至79%，市场化拓展能力进一步增强。公司总对总拓展的规模扩大，与多家企业建立深度战略合作，总对总新签合同额同比增长133%。2021 年公司与地方资源平台新成立8 家合资公司，新签合同额同比增长298%，合资公司的成立也为后续提升区域密度和浓度打下基础。同时公司收并购实现突破，收购上航和南航物业，同时锁定增资深圳汇勤65%股权。

    　　平台化业务成效初现，积极推进资产剥离。2021 年公司到家汇云平台实现跨越式增长，营业收入2.66 亿元，同比增长494%，商城复购率提升25.4%。同时公司实现中航城、昆山中航、赣州九方三个项目的资产剥离，总交易价格7.78 亿元，实现资产结构优化，更加聚焦主业，有望提升物业板块经营效率。

    　　投资建议：我们预测公司2022-2024 年EPS 分别为0.63/0.77/0.95 元/股，对应PE 分别为23.8/19.5/15.9 倍，首次覆盖给予“买入”评级。

    　　风险提示：内部整合不及预期、人工成本上行压力大、地产项目处置具有不确定性、行业政策风险等。