事件：近日，公司公布2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入105.91 亿元，同比增长22.42%；实现归母净利润5.13 亿元，同比增长17.25%；实现基本每股收益0.48 元/股，同比增长17.26%。

    “沃土云林”奋发求进，经营业绩更上一层楼。物业管理方面，2021 年末公司在管面积2.81 亿平方米，同比增长47%，净新增面积9013.2 万平，其中来自住宅和非住宅的面积增长分别1931.67、7081.53 万平方米。公司物管板块实现营业收入99.08 亿元，同比增长23.31%，占营业收入总额的93.56%；物管板块实现毛利率11.11%，较去年提升0.88pct，主要是因为非住宅基础物业部分经营效益提升所推动。随着“沃土云林”模式落地，提质增效取得良好效果，经营业绩基本符合预期，盈利实现稳中有进。

    外拓成绩亮眼，多路径发展增添强劲动力。公司市场化拓展能力一直名列前茅，本年度外拓力度继续加大，新签项目合同额快速增长。公司全年实现新签约合同金额30.50 亿元，同比增长24%，增速较去年同期+13pct，新签合同额中来自母公司6.5 亿元，占比仅为21.31%，对母公司依赖程度逐步下降。拓展方式来看，除招投标外，公司通过多路径实现增长，“总对总”及合资合作模式新签年度合同金额同比增长分别为133%、298%。2021 年底，收并购市场上实现突破，先后完成对上航物业、南航物业股权收购，以及对汇勤物业增资扩股，拓宽了标的获取渠道，为稳定可持续发展扩充了资源基础。

    资管业务基本恢复疫情前水平。资管业务实现营业收入5.56 亿元，同比增长23.70%，占比5.25%。商业运营方面，公司在管商业项目44 个（含筹备项目）管理面积179 万平；持有物业出租及经营方面，总可出租面积为59.12 万平，出租率为98%。各项业务均较去年回升。

    轻重分离积极推进。2022 年2 月，公司股东大会通过将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口的下属企业，轻资产运营助力公司提质增效。

    投资建议：2021 年公司成功完成年初103 亿收入目标，2022 年度，公司计划实现营业收入130 亿元。公司组织架构调整成效显现，整合阵痛期已过，轻重资产分离积极推进，公司进入稳健增长的新阶段，我们认为公司运营效率的提升将在2022 年逐步体现，推动业绩进一步增长。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为0.66元/股、0.83 元/股，以3 月21 日的收盘价14.95 元计算，对应的市盈率分别为22.7 倍、18.0 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

    风险提示：项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。