平安观点：

    央企物管领先者，大物业+大资管双轮驱动。招商积余为招商局集团旗下物业资产管理与服务平台，2019 年重组上市，属A股物管稀缺标的。2021年末管理面积2.8 亿平米，处央企物管领先水平。公司以建设成为“中国领先物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理、资产管理两项核心业务，2021 年收入贡献93.6%、5.3%，毛利润贡献77.7%、21.4%。物业管理以“沃土云林”商业模式为依托，持续向好发展。商业运营2021 年末在管商业项目（含筹备）44 个，初具规模。

    资源禀赋优势突出，全业态市场化能力显著。公司控股股东招商蛇口实力雄厚，多维度支持业务发展，包括积极销售保障短期交付，土储充足支撑中期扩张，持有物业“双百”战略推动资管业务持续突破。长远来看，招商蛇口有望受益房地产格局优化，为公司规模发展带来更大想象空间。实控人招商局集团生态资源丰富，利于在增值服务等业务层面形成协同。此外，公司具备较强市场化发展能力、全业态综合服务能力，行业竞争加剧下有助于强化综合实力、保障份额获取。2021 年第三方管理面积占比67.7%，住宅、非住宅管理面积占比41%、59%；第三方管理面积1.9 亿平米，处行业领先水平。

    轻重分离积极推进，提质增效成果可期。公司2022 年初确定转让深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司股权，轻重资产分离迈出实质性步伐。

    2021 年聚焦业务痛点，落地100 余项改善举措；同时围绕组织整合、人效管理、队伍建设、机制建设，深入推进内部融合。伴随业务及管理能力提升，预计公司盈利能力、业务获取能力亦有望随之提振。

    投资建议：公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构；轻重资产分离迈出实质性步伐，深入推进内部融合，提质增效成果可期。预计公司2022-2024年EPS 分别为0.62 元、0.79 元、1.00 元，当前股价对应PE 分别为27.7倍、21.8 倍、17.3 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

    风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产规模收缩影响市拓容量，市拓竞争加剧将导致拓展规模不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。