投资要点

    事件：

    4 月15 日，公司公告，全资子公司天津格兰云天置业退回天津地块使用权。

    天津经开区规划局拟同意收回并支付相应土地补偿费用。

    点评：

    退回天津地块使用权，逐步甩下开发包袱。4 月15 日，公司公告天津公司退回2007 年获取的天津地块使用权，天津经开区规资局拟同意收回并向天津公司支付相应的土地补偿费用。该地块为商服、公共设施用地，占地1.61 万方，成交金额0.56 亿元。目前该地块建设进度较慢，天津尚未产生营收，21 年净利润亏损0.7 亿元（主要为计提存货跌价准备所致），后续如继续开发将导致巨额亏损。

    前期计提减值充分，对22 年业绩影响小。截至2021 年末，天津地块存货原值为3.8 亿元，其中土地成本0.58 亿元，在建工程成本3.22 亿元，此前公司已计提足额减值准备。且天津经开局拟按原土地出让金额0.58 亿元（核减企业补贴）支付补偿，对22 年业绩影响不大。

    重资产分批剥离，轻重分离战略有望加速推进。本次退地后公司轻重剥离战略的进一步推进。2022 年初，公司公告出售深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权给招商蛇口，交易对价7.78 亿元，轻重剥离战略实质落地，涉及投资性房地产账面价值约15 亿元，存货价值约1.4 亿元（按2021 年8 月末）。截至2021 年末，公司持有重资产约84 亿（投资性房地产价值约70 亿+存货价值约14 亿）。叠加本次剥离存货价值约3.8 亿，2022 年以来剥离重资产约20 亿，后续轻重剥离有望分批加速推进。

    资产结构优化，提质增效可期。重资产持续剥离有利于公司经营提质增效。1）资产负债结构优化，财务费用可能改善。截至2021 年末，公司有息负债25.3亿元，财务费用1.3 亿元，轻资产模式下有望持续改善。2）本次退地涉及资金体量不大，但后续轻重分离推进有望增加公司货币资金，支持公司收并购战略推进。此外，公司发展也将持续受益当前地产供给侧改革趋势。

    投资建议：公司定位央企物管旗舰，受益地产政策改善及行业供给侧改革，母公司资源支撑“大物管+大资管”发展。且公司整合阵痛已过，提质增效可期。

    我们维持盈利预测，预计公司22 年、23 年EPS 分别为0.67 元、0.84 元，按照2022 年4 月15 日收盘价，对应PE 分别为28.5 倍、22.6 倍，维持“审慎增持”评级。

    风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。