2022 年一季度公司业绩稳定增长，盈利能力有所提升。公司持续拓展优质项目，推动轻重分离。我们认为，作为央企中的物管龙头企业，2022 年收并购环境对公司极为有利，如果能够透过轻重分离快速回笼现金，适时收并购扩大在管规模，公司的业务壁垒就会更加坚固。

    收入增长稳定，盈利能力同比改善。2022 年一季度，公司实现收入25.4 亿元，同比增长14.8%；实现归母净利润1.5 亿元，同比增长24.4%。分业务看，物业管理板块收入增长17.8%，毛利率为10.5%，2021 年同期为10.2%。资产管理板块收入增长10.8%，毛利率为67.2%，2021 年同期为62.0%。公司业绩稳定增长，盈利能力同比持续改善。

    非住宅领域竞争优势显著，规模稳步提升。2022 年一季度末，公司在管项目1,754 个，管理面积2.91 亿平米，较年初分别上升2.2%及3.6%。公司新签年度合同额7.3 亿元，同比增长26%。公司在非住宅领域规模优势显著，2021 年一季度末在管1.75 亿平米（年初为1.66 亿平米），持续拓展阿里IDC 数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等标杆项目。拓展模式中，“总对总”聚焦IFM 综合设施管理，合资合作聚焦多业态及城市空间服务。

    资产转让、退还土地，轻重分离持续推进。2022 年1 月，公司公告拟向母公司招商蛇口转让持有的三家企业（总资产合计17.2 亿元，净资产合计为7.73 亿元），对价为7.78 亿元。2022 年4 月，公司公告退还天津项目地块使用权（账面存货原值为3.8 亿元，其中土地成本0.58 亿元，在建工程3.22 亿元，已计提足额减值准备）。公司轻重分离的持续推进，意味着公司在招商局集团、招商蛇口体系中的轻资产平台的定位持续落地，推动公司聚焦物管及商管等核心业务。

    央企优势，收并购面临更好环境。2021 年12 月，公司透过收购上航物业、南航物业，增资汇勤物业，持续提升在航空、金融领域的市场份额及影响力。2021年下半年来，高杠杆的房地产企业持续出现现金流压力，其关联的物业公司收并购开始踩刹车，甚至出现物业版块资产出售。我们认为，展望2022 年，央企物管企业面临更好的收并购环境，公司在收并购方面的表现也值得期待。

    风险因素：局部地区疫情反复影响公司业务拓展、增加运营成本、也影响商管业务表现。非住宅领域成为物管公司新的发展方向，公司面临竞争压力增加。

    投资建议：2022 年一季度公司业绩稳定增长，盈利能力有所提升。公司持续拓展优质项目，推动轻重分离。我们认为，作为央企中的物管龙头企业，2022 年收并购环境对公司极为有利，如果能够透过轻重分离快速回笼现金，适时收并购扩大在管规模，公司的业务壁垒就会更加坚固。我们维持公司2022/23/24 年EPS 预测为0.66/0.81/0.96 元，参考可比公司估值及考虑公司发展前景，我们维持公司2022 年35 倍PE 的目标市值及23.0 元的目标价，维持“买入”的投资评级。